Au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants, un certain nombre d'obligations de diagnostics ont été progressivement instauré : lutte contre les termites, lutte contre le saturnisme dû à la présence de plomb dans les peintures ou encore lutte contre les risques liés à la présence d'amiante. Plus récemment un diagnostic des installations de gaz naturel* et un état des risques naturels ou technologiques ont été instaurés.
Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone (CO2) en France, après les transports. D'après le Centre interprofessionnel technique d'études de la pollution atmosphérique (CITEPA), les bâtiments émettent un quart du total des émissions françaises de CO2 (2001) soit la plus grosse partie après le secteur des transports. Selon les statistiques de la Mission Interministérielle à l'Effet de Serre (MIES), les rejets français de gaz à effet de serre se sont envolés depuis 2003 dans l'habitat privé et les bureaux : +7%, contre seulement +1% pour les transports.
Transposant en droit national, une directive européenne, l'article 41 de la récente loi de simplification du droit établit un diagnostic immobilier de performance énergétique. Cette loi imposera à partir du 1er juillet 2006 qu'un diagnostic de performance énergétique soit annexé à toute vente immobilière. Par la suite, et à compter du 1er juillet 2007, c'est à tout contrat de location aux frais du bailleur qu'il faudra le joindre.
Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il devra être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux ou de remplacement d'équipements, d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il devra être établi depuis moins de 10 ans.
Toutefois, le diagnostic n'aura qu'une valeur informative. À la différence d'autres diagnostics, comme le diagnostic termites ou le diagnostic plomb, l'acquéreur ou le locataire ne pourra s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.
Il devra être établi par un professionnel-personne physique ou morale- satisfaisant à des critères de compétences et dont les activités doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle. Ce professionnel ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son indépendance, ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à lui, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer les travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il réalise le diagnostic.
Les différents états, constats ou diagnostics que doit produire le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation lors de sa vente à un acquéreur non professionnel, sont rassemblés dans un document unique appelé « diagnostic technique ». Il regroupera ainsi à compter du 1er juillet 2006 les documents suivants :
1) L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
2) Le constat de risque d'exposition au plomb.
3) L'état parasitaire relatif aux termites et autres insectes xylophages (termites).
4) Un état de l'installation de gaz en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans.
5) L'état des risques naturels et technologiques.
6) Le diagnostic relatif à la performance énergétique.
Certains états devront être joints aux nouveaux contrats de locations : le constat de risque d'exposition au plomb (à partir d'août 2008), l'état des risques naturels et technologiques (dès la parution des textes d'application de la loi risque), le diagnostic relatif à la performance énergétique (à partir de juillet 2007).
C.SEGHIER
* Article 17 de la loi relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie
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