Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire lors de la signature d'un contrat de location d'un logement. Ce diagnostic se traduit par un document donnant 4 informations principales : une description des principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques, une estimation de la consommation annuelle d'énergie et de son coût, et un classement de la consommation au m2 selon le principe de l'« étiquette énergie » (échelle de A à G), et enfin l'indication de la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation, avec un classement selon une « étiquette climat ». Des recommandations y sont jointes pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment ou du logement.
Ce dispositif, déjà applicable aux ventes de biens immobiliers depuis le 1er novembre 2006, concerne les 2 millions de locations de logements qui interviennent chaque année. Il permet à chaque ménage qui achète ou loue un logement de mieux évaluer sa consommation énergétique et son coût, de mesurer l'impact sur l'effet de serre et de disposer de conseils pour maîtriser sa consommation d'énergie. S'il n'a qu'une valeur informative, le DPE donne, selon toute logique, plus de valeur aux biens qui émettent peu de gaz à effet de serre, consomment peu d'énergie et s'avèrent plus économes au quotidien. L'objectif consiste donc clairement à inciter les propriétaires à engager des travaux d'isolation, à remplacer les équipements vieillissant aux profits de plus performants (chaudière à condensation par exemple), voire à installer des équipements de production d'énergie renouvelables (panneaux solaires, chaufferie bois…) pour valoriser leur bien immobilier.
Rappelons qu'un arrêté d'application a été publié au Journal officiel du 17 mai pour préciser le contenu du diagnostic relatif aux locations de bâtiments existants à usage principal d'habitation : identification de la maison et sa surface habitable, descriptif des principales caractéristiques thermiques et géométriques de la maison et de ses équipements énergétiques, par type d'énergie, les quantités annuelles d'énergies finales nécessaires au chauffage, à la production d'eau chaude sanitaire et au refroidissement et les quantités annuelles d'énergie primaire par type de consommation, la part de la quantité d'énergie primaire d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure, lorsque cette quantité peut-être estimée ou mesurée.
Le texte indique également conditions d'exemptions. Les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges, les sous-locations ne sont par exemple pas soumises à l'obligation. En revanche, les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements constituant les résidences principales de leurs occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic. Les contrats de location saisonnière doivent également être accompagnés d'un diagnostic, le bailleur pouvant alors remettre au locataire un document simplifié. En outre, une personne qui demande des renseignements sur un logement à louer doit pouvoir obtenir le diagnostic de performance énergétique de ce dernier de la part du propriétaire. Enfin, le diagnostic de performance énergétique établi pour la vente d'un logement peut être utilisé pour sa location.
D'une durée de validité de 10 ans, ce DPE était jusque là réalisé par un technicien qualifié, le plus souvent affilié aux mêmes entreprises réalisant les autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques).
Mais désormais, plus question d'évaluer sans qualification la consommation d'énergie, la qualité de l'isolation et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. En effet, depuis le 1er novembre, il faut faire appel à un professionnel indépendant dont les compétences sont certifiées par un organisme accrédité pour réaliser un diagnostic de performance énergétique. Cette disposition concerne également tous les autres diagnostics exigés pour la vente d'un bien immobilier : plomb, amiante, termites mais aussi le tout dernier, obligatoire depuis le 1er novembre, sur les installations de gaz.
L'objectif est d'apporter une garantie au consommateur.
Plusieurs milliers d'opérateurs ont d'ores et déjà obtenu leur certification pour les différents types de diagnostic, après avoir passé avec succès des examens théoriques et pratiques, assure la Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC).
Les diagnostiqueurs sont soumis à des opérations de surveillance et doivent repasser les examens de certification dans les cinq ans pour vérifier qu'ils conservent toutes leurs compétences et qu'ils mettent à jour leurs connaissances, précise la DGUHC. De plus, ils doivent souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300.000 euros par sinistre et 500.000 euros par année d'assurance : un bon moyen de décourager les opportunistes pas toujours très pro...
Mais si le client s'en trouvera certainement rassuré, les tarifs de ces spécialistes certifiés (qui pour l'instant tourne autour de 100 à 200 euros) pourraient en revanche bien augmenter au vu du nombre d'expertise à réaliser : 7 millions en 2008. Une augmentation qui sera certainement difficile à accepter par les personnes concernées. Car pour l'instant, le DPE, qui entraîne des frais supplémentaires, laisse le public le plus souvent septique quant à son utilité.
En effet,
l'exploitation par les propriétaires des résultats du diagnostic de performance énergétique est insuffisante, estime Philippe Rabut, président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) qui représentait les diagnostiqueurs immobiliers au Grenelle. Le 26 juillet dernier, il a rencontré avec d'autres fédérations et institution de la filière (Fédération Françaises du bâtiment, CAPEB, FNAIM, Fédération des Promoteurs Constructeurs, Union Social de l'Habitat, ADEME, CSTB et ANAH) Jean-Louis Borloo, Ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables pour une réunion sur le thème de l'efficacité thermique pour le logement résidentiel. Pour Philippe Rabut,
l'impact du DPE sur le nouveau propriétaire ou locataire est d'autant plus faible qu'il découvre cette information au dernier moment (souvent à la signature de l'acte authentique). Il serait judicieux que les annonces immobilières indiquent obligatoirement la cotation énergie et CO2 du bien, juge-t-il.
Le DPE gagnerait à être accompagné de moyennes de référence par type de logement d'une même zone géographique pour faciliter son appréciation par le propriétaire et l'inciter, en fonction des situations, à se rapprocher des standards de son quartier ou à ''faire mieux'' que son voisin.
En effet, les conclusions de la première enquête statistique du groupe Particulier à Particulier (PAP) sur la performance énergétique des logements en Ile-de-France ont récemment montré, outre des performances véritablement médiocres, que de nombreux efforts restaient à fournir pour que le DPE déclenche de manière effective la rénovation énergétique des biens immobiliers. Pourtant, d'après cette enquête portant sur un échantillon de 450 logements en Ile-de-France, deux biens sur trois ont été classés entre F et G en termes de performance énergétique. Aucun n'a été estampillé A !
Mais dans le cadre du grand chantier de rénovation énergétique des bâtiments existants proposé par le groupe de travail climat du Grenelle de l'environnement, le DPE pourrait jouer un rôle clé. Ce plan de rénovation destiné à réduire les consommations d'énergie d'environ 20 % dans les bâtiments tertiaires et 12 % dans les bâtiments résidentiels en 5 ans, et de plus d'un tiers à l'horizon 2020, a dans un premier temps pour ambition de faire un bilan des consommations actuelles puis d'encourager les travaux nécessaires pour réduire significativement les besoins en énergie. Un comité de pilotage va donc étudier la mise en place d'une obligation de travaux en fonction du résultat de ce diagnostic de performance énergétique avec l'objectif d'atteindre la classification B ou C (entre 51 et 150 kWh/m2/an). Pour encourager les travaux, des mécanismes incitatifs seraient mis en place à l'instar de crédit d'impôt « développement durable », « prêts CO2 » à taux réduit, financements innovants permettant de pré-financer les investissements en gageant les économies futures, certificats d'économie d'énergie, projets domestiques…
C.SEGHIER
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