Le groupe de travail "Garantie de performance énergétique", missionné au printemps 2011 dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle, a publié le 16 avril son premier rapport d'étape (1)  (2) attendu en octobre dernier. Co-présidé par Caroline Costa, directrice juridique adjointe d'Egis, et Michel Jouvent, délégué général de l'association Apogée, le groupe a réuni principalement des juristes, assureurs et professionnels du bâtiment et de l'immobilier. Il avait pour objectif d'apporter une définition ''claire'' de la garantie de performance énergétique (GPE) qui n'est pas encore été établie à ce jour, alors que le régime juridique de la performance reste toujours incertain.

Vers une définition juridique et technique de la GPE

Le constat du non respect de la réglementation thermique, lorsqu'il est à l'origine de désordres matériels, a été un argument pris en compte par les juridictions du fond pour engager la responsabilité décennale du constructeur. Quand certaines juridictions rejettent elles "le critère d'impropriété à la destination mais retiennent en revanche la responsabilité contractuelle du constructeur", rappellent les auteurs. L'enjeu est donc d'éviter l'"insécurité juridique" autour de l'application de la garantie légale des constructeurs à "l'inefficacité de la performance énergétique d'un bâtiment''.

Autre constat : malgré différentes initiatives d'assureurs, les produits d'assurance proposés actuellement ne répondraient que ''partiellement à la couverture du défaut de performance énergétique''. Ce qui est "preuve de l'attente grandissante des acteurs sur ce sujet''.

La recherche de la performance énergétique suppose investissements et travaux qui, pour être engagés, doivent apporter l'efficacité recherchée. Le but est ainsi de trouver "un équilibre entre la demande de garantie réelle et l'offre de garantie conventionnelle", selon les termes de Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle. L'idée étant de rentabiliser l'investissement des travaux d'efficacité énergétique par les gains réalisés sur les factures d'énergie ''garantis''. La mise en œuvre de la GPE se traduit donc par l'obligation souscrite par un prestataire d'atteindre des objectifs d'efficacité énergétique fixés via un principe de contractualisation à l'image notamment des Contrats de Performance Energétique (CPE).

Deux nouvelles garanties dans le neuf et la rénovation

Le groupe de travail entend aller plus loin que les produits de garantie des économies d'énergie lancés par les assurances. Il propose d'ores et déjà deux nouveaux types de garanties contractuelles : une garantie de performance intrinsèque (GPEI), au stade de la conception ou des travaux, et une garantie de résultats énergétiques sur l'usage (GRE).Ces deux garanties peuvent "se loger" dans un CPE mais aussi dans un contrat de promotion immobilière (CPI), de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), de maître d'ouvrage ou de marché d'entreprise pour ce qui concerne de la GRE très courte durée et de la GPEI.

Concrètement : la Garantie de Performance Energétique Intrinsèque (GPEI) est élaborée au stade de conception et/ou des travaux. Le prestataire s'engage à un niveau maximal de consommations énergétiques "conventionnelles" ou "normalisées" dans la mesure où l'utilisateur respecte le scénario d'utilisation et les paramètres de confort spécifiés. "Si des non-conformités sont repérées, le tiers spécialisé s'engage à les traiter et à réparer".

Le périmètre de base pour cette garantie serait la réglementation RT 2012 pour le neuf avec ses 5 usages (chauffage, climatisation, production d'eau chaude sanitaire, éclairage…). La GPEI pourrait aussi s'appliquer notamment pour des rénovations. Par exemple, dans le cas de travaux effectués pour atteindre les seuils prévus pour les éco-prêts ''performance énergétique globale'' : 80 et 150 kWh/m²/an, citent les auteurs.

La Garantie de Résultats Energétiques sur l'Usage (GRE) incorporerait quant à elle l'exploitation et l'usage du bâtiment. Le prestataire s'engage cette fois sur un niveau maximal de consommations énergétiques réelles, exprimées en énergie finale et pouvant être mesurées par une méthode simple. Les consommations doivent être corrigées des facteurs d'influence (degrés jours unifiés, usages anormaux des locaux, etc.). Si celles-ci sont supérieures aux consommations maximales garanties, le garant supporterait alors une pénalité qui ne peut être que libératoire en proportion de l'écart (consommation x prix unitaire), majorée éventuellement d'un multiplicateur.

Au sein de la GRE, il pourrait être identifié une GRE "courte durée". Celle-ci pourrait courir seulement jusqu'à la fin de garantie de parfait achèvement (un an) ou la fin de garantie biennale (deux ans), avec un immeuble en fonctionnement et occupé. Le fait que l'immeuble soit en fonctionnement permet "de connaître les consommations réelles correspondant aux usages listés dans la garantie et de prendre les mesures correctrices nécessaires", explique le rapport. Ceci suppose "évidemment la mise en place de comptages spécifiques à ces usages et de processus adéquats". La GRE très courte durée est "une option possible pour le client qui souhaite un résultat constaté objectivement, sans s'engager avec le prestataire choisi dans la durée", estime le groupe de travail.

Le débat reste ouvert

Les réflexions doivent se poursuivre toutefois. ''Nous manquons encore de retours suffisants sur certains dispositifs, tels que les Contrats de performance énergétique ou encore sur la mise en place de la RT 2012 (3) ", reconnaissent les auteurs qui doivent encore faire valider les définitions finales des deux garanties. ''Le débat reste donc ''ouvert" notamment avec les assureurs concernant les analyses des risques transférables. Des bémols persistent aussi en termes de ''surcoûts" liés à la mise en place des contrôles (référentiel, recours aux spécialistes, déplacements, mesures) pour la GPEI ou liés à la prise de risque par le tiers pour la GRE. Il est également nécessaire, selon le groupe, de développer des modèles de simulations tenant compte des scénarios d'utilisation (GPEI) et des systèmes de suivi en temps réel des consommations (GRE).

La mise en œuvre de la GPE en habitat individuel et en collectif avec chauffage et ECS (eau chaude sanitaire) individuels doit faire également l'objet "d'analyses de faisabilité complémentaires". Le groupe de travail propose de faire converger "le plus rapidement possible" le diagnostic de performance énergétique (DPE) et la "réglementation thermique du point de vue des usages et de la surface prise en compte" pour favoriser la GPE.