La loi Grenelle 1 prévoit la réhabilitation de 800.000 logements sociaux d'ici 2020 dont la consommation est supérieure à 230 kWh/m2/an, soit les plus énergivores (classes E, F, G). L'objectif est de ramener leur consommation à moins de 150 kWh/m2/an (classe C). Plus de 100.000 logements ont déjà été rénovés dans le cadre du Grenelle, selon Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle. Pour ce faire, les initiatives de bailleurs émergent, ces dernières années, pour améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments HLM anciens en les labellisant notamment BBC-Effinergie Rénovation. Le but des bailleurs sociaux est également d'atteindre le facteur 4 en émissions de gaz à effet de serre (GES) d'ici 2050.
Trois projets pour une réhabilitation facteur 4
Parmi ces exemples de rénovation énergétique figurent deux projets, (1) lauréats en 2007 de l'appel à projets de la fondation bâtiment énergie (FBE) sur le logement social, présentés le 12 octobre à La Défense, lors des 5èmes rencontres de la performance énergétique, organisées par Le Moniteur et l'Ademe. Ces deux projets ont été financés à hauteur de 50% par la FBE, le restant par les porteurs des projets et leurs partenaires. Ils ''ont démontré l'intérêt technique, social et financier d'une planification pluriannuelle d'une rénovation lourde'' du bâti, selon la fondation.
Il s'agit du projet IPPI (Intégration et Planification pour la réduction des émissions de gaz à effet de serre d'un patrimoine immobilier), porté par l'Association Régionale Rhône-Alpes des HLM (ARRA) qui vise à ''généraliser le label BBC' (2) ' en réhabilitant le parc de 400.000 logements sociaux existants pour atteindre un niveau basse consommation de 50 à 80 kWh/m2/ an, a indiqué Olivier Pourny, chargé de mission qualité environnementale à l'ARRA qui regroupe 85 bailleurs sociaux. 130.000 logements énergivores construits dans les années 60 ont déjà été réhabilités et ce malgré ''un manque de maîtrise d'ouvrage'' au début du projet. ''Il a fallu convaincre en interne'', a souligné M. Pourny.
L'autre projet lauréat de la FBE est baptisé CIBLE (Cohérence des Interventions pour réaliser des Bâtiments de Logement basse Energie). Porté par GDF Suez, il vise également à mettre à disposition du bailleur social Osica en région Ile-de-France une ''boîte à outils" permettant de planifier sur vingt ans les rénovations à réaliser sur un parc de 40.000 logements existants, a indiqué Valérie Hillevouan, ingénieur de recherche chez GDF Suez. Il s'agit ''d'avoir une approche globale de la rénovation. Une calculette permet de quantifier les consommations d'énergie et les émissions de GES avant et après travaux, d'évaluer les coûts, de mieux maîtriser les charges récupérables et comparer des bouquets de travaux'', a-t-elle expliqué. L'objectif est d'atteindre une consommation de 80 kWh/m2/an du parc.''9.000 logements les plus énergivores devaient être rénovés avant une réhabilitation globale'', a indiqué Sonia du Plessis, chargée de mission développement durable chez Osica. Le remplacement des menuiseries et le recyclage des matériaux, la pose de fenêtres à double vitrage et l'isolation murale figurent notamment au coeur des travaux des deux projets.
Autre initiative présentée lors des Rencontres : le projet de réhabilitation à haut niveau de performance de 1.400 logements sociaux à Rennes, lauréat de l'appel à projets Prebat en 2009. Les travaux de réhabilitation et de désamiantage se sont déroulés pendant 5 mois. Outre le double vitrage privilégié par les bailleurs pour limiter les consommations d'énergie, l'isolation a également été renforcée dans le projet rennais avec la pose de laine de verre en épaisseur de 20 cm sur les murs extérieurs, les combles et les plafonds des caves. Une nouvelle chaufferie a également été mise en place pour fournir une eau chaude collective en lieu et place des ballons électriques individuels. Ont également été remplacés les équipements de ventilation et d'éclairage des parties communes par des matériels moins consommateurs en électricité, a précisé le maître d'ouvrage Espacil Habitat. Les coûts du projet s'élèvent à 1,6 millions d'euros.
Lever les freins financiers à la rénovation
Pour financer ces projets de réhabilitation énergétique, les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d'aides régionales, d'un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), ou encore de l'aide du fonds européen de développement régional (FEDER). Figure aussi l'éco-prêt logement social, distribué par la Caisse des dépôts et Consignations (CDC) qui avait pourtant cessé en mai dernier alors qu'il devait permettre de financer la rénovation des logements prévus par le Grenelle. Lors du 72e congrès de l'union sociale pour l'habitat (USH), le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu a finalement annoncé fin septembre la pérennisation de cet éco-prêt indispensable pour poursuivre ce programme répondant ainsi à la demande des bailleurs. Son taux bonifié de 1,9 % va cependant devenir variable sur vingt ans. L'éco-prêt pour le logement social ''a eu un effet de levier sur les travaux'', estime Michel Jean-François du ministère de l'Ecologie.Des difficultés techniques
Des freins liés au comportement des usagers des bâtiments et techniques liées à l'isolation restent aussi à lever. La sensibilisation des résidents à l'utilisation des nouveaux équipements doit être renforcée, estime Olivier Sidler, directeur d'Enertech qui a étudié la ZAC de Bonne (Isère).
L'isolation par l'extérieur pose aussi des problèmes architecturaux tandis que l'isolation à l'intérieur via des isolants épais pose des difficultés de site occupé et de réduction de surface du logement. L'association de consommateurs AFOC a de son côté demandé ''plus d'expertise d'usage, des options plus claires en termes de labellisation et de normes''.
Olivier Sidler, directeur d'Enertech chiffre, lui, à 7 à 8.000 euros par bâtiment la rénovation en logement social. Le coût pour l'ensemble des bailleurs sociaux pour réhabiliter les 800.000 logements a été évalué à 8,6 milliards d'euros par l'USH. Mais ces dispositifs de financements ''ne sont pas suffisants en logement social'', juge Olivier Pourny, chargé de mission qualité environnementale à l'ARRA. ''Il s'agit d'aides provisoires et les enveloppes sont consommées rapidement'', a-t-il déploré. Ces freins financiers risquent d'entraver la poursuite de la réhabilitation. Le locataire est donc sollicité par les bailleurs à contribuer aux dépenses des travaux de rénovation dans le cadre de la troisième ligne de quittance, et ce conformément à la loi Molle de 2009. Or,Patrick Eveilleau, de l'Association force ouvrière consommateur (AFOC) a regretté lors des rencontres ''le manque de cohérence entre la volonté politique, les moyens mis à disposition et les priorités des bailleurs'' entre construire ou réhabiliter.
Le CPE réhabilité
De nouvelles pistes de financement sont toutefois mises en avant par le gouvernement à l'instar du contrat de performance énergétique (CPE). Un second CPE en logement social, après celui de Vitry-sur-Seine (Seine et Marne) a été signé le 11 octobre entre ICF, filiale logement de la SNCF et la Société Spie. Il concerne un bâtiment de 64 logements à Schiltigheim (Alsace). Le concept de base du CPE est que les économies d'énergie permettent de rembourser les investissements pendant la durée du contrat. Ce CPE recourt au tiers investissement qui est préconisé par le groupe de travail Innovation du Plan bâtiment grenelle pour réaliser ces travaux. Ce qui permet d'accéder à des taux réduits et de limiter le surcoût lié à l'appel à un tiers, selon le groupe. Mais les bailleurs sociaux resteraient cependant encore réticents aux CPE, estimant qu'ils ''servent plus à rassurer les asssureurs'' qu'à répondre à leurs besoins, juge un organisme HLM de la région PACA. Tandis que les économies d'énergie générées par une rénovation énergétique performante permettent rarement de rembourser les investissements dans des temps de retour inférieurs à 25 ans en logement social.
Autre solution : les certificats d'économie d'énergie (CEE) qui intéressent en revanche de plus en plus les bailleurs sociaux depuis le lancement de la deuxième période du dispositif, selon l'Union sociale pour l'habitat. L'association régionale des organismes sociaux pour l'habitat (AROSH) en Poitou-Charentes a opté pour un CEE et signé le 6 juin une convention triennale avec GDF Suez pour valoriser les opérations d'économies d'énergie réalisées sur le bâti détenu par ses adhérents.
