Deuxième volet du triptyque prévu par la loi Alur en matière de sites pollués, le décret relatif aux secteurs d'information sur les sols est paru le 28 octobre dernier. "Bien que moins médiatique que le décret sur le tiers-demandeur, il devrait pourtant avoir beaucoup plus de conséquences pratiques", estime l'avocat spécialisé en droit de l'environnement Arnaud Gossement, qui organisait jeudi 26 novembre une rencontre sur ce thème.
La loi Alur avait pour objectif de reconquérir les friches industrielles afin de densifier le bâti et éviter ainsi l'étalement urbain. Pour cela, le législateur a souhaité davantage anticiper la prise en compte des risques liés à la pollution des sols et apporter des garanties en matière de sécurité, d'environnement et de santé publique.
La réalisation d'une cartographie des sites sur lesquels l'Etat a connaissance d'une pollution participe de cette démarche. Les secteurs d'information sur les sols (SIS) seront rendus publics via le site "Géorisques" (1) . Ils devront être intégrés à l'état des risques naturels et technologiques, qui doit être adressé à l'acquéreur ou au locataire lors de toute transaction immobilière, ainsi que dans les documents d'urbanisme. En cas de construction sur un terrain situé dans un SIS, une étude de sol devra être réalisée, sa réalisation et sa prise en compte dans le projet de construction devant être attestée par un bureau d'études.
Recours des propriétaires
Les propriétaires fonciers seront les premiers impactés par cette réforme, dont on attend encore plusieurs arrêtés et guides d'application. "Le classement d'un terrain entraînera la baisse corrélative de sa valeur et donnera lieu à des recours des propriétaires qui s'estiment lésés", explique Arnaud Gossement.
"Les secteurs d'information sur les sols vont également créer des obligations en termes de responsabilité civile", souligne l'avocat. "Il est temps que les propriétaires se bougent car le propriétaire négligent pourra être rendu responsable", renchérit une juriste au sein d'une étude notariale.
D'où l'importance de prendre connaissance, dès qu'ils seront disponibles, des dossiers de projet de création des SIS. Ces projets, dont les premiers pourraient être dévoilés dès 2016, intéresseront particulièrement les professionnels de l'immobilier et les notaires.
Un frein à la construction ?
La volonté d'améliorer l'anticipation et l'information pourrait toutefois aller à l'encontre de l'objectif de développer la construction en milieu urbain, estiment les professionnels de l'immobilier. Ce dispositif complexifie les procédures, risque de bloquer des terrains et va relever les coûts de construction, dénonce un représentant de la Fédération française du bâtiment (FFB), qui se dit beaucoup plus favorable au décret sur le tiers demandeur.
"L'objectif d'information est louable, mais pourquoi une étude de sols ?", interroge Arnaud Gossement, qui rappelle les différentes obligations existant déjà au titre du code civil en matière de transaction. "Le dispositif conduit à faire financer par le privé une tâche relevant du service public", analyse l'avocat. Tandis que certains s'interrogent sur le contrôle de conformité des constructions aux prescriptions résultant du classement en SIS, puisque l'attestation de conformité ne porte que sur la réalisation de l'étude des sols et sa prise en compte dans la conception du projet.
La responsabilité des maires potentiellement engagée
En ce qui concerne les collectivités locales, le dispositif devrait permettre d'améliorer leur connaissance sur les sites pollués présents sur leur territoire. "Existe le risque d'introduire des terrains non réellement pollués dans la cartographie", dénonce toutefois la représentante d'une association de collectivités locales.
"Les friches industrielles constituent une souplesse pour un certain nombre de petits projets dans les communes carencées en logements sociaux et qui n'ont plus de terrain disponible", explique-t-elle par ailleurs. Les SIS pourraient entraver ces projets. Si bien que certaines collectivités pourraient être tentées, malgré les pénalités financières, de laisser l'Etat reprendre la main en la matière.
D'autres conséquences peuvent être attendues pour les collectivités locales. Bien que les plans locaux d'urbanisme (PLU) ne doivent pas être systématiquement modifiés, les SIS doivent être inscrits dans leur annexe et pourront occasionner leur révision en cas de contradiction, explique Arnaud Gossement. La responsabilité des maires pourra être potentiellement engagée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme.
"Les élus locaux devront également gérer les craintes de la population lorsque celle-ci va découvrir des mots qui font peur comme «cadmium» ou «arsenic»", ajoute par ailleurs la représentante des collectivités locales.
De manière plus générale, le dispositif des SIS recèle des risques aujourd'hui non mesurés, avertit Arnaud Gossement. Ne serait-ce que par le grand nombre d'actes administratifs induits par sa mise en œuvre, qui pourraient occasionner autant de contentieux.
