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Actu-Environnement

Passoires thermiques : l'audit énergétique obligatoire entre en scène le 1er avril

À partir du 1er avril, les propriétaires qui vendent une maison ou une monopropriété étiquetées F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), très énergivores, devront obligatoirement présenter à leur acheteur un audit énergétique. Récapitulatif.

Bâtiment  |    |  R. Boughriet

La réalisation d'un audit énergétique devient obligatoire ce samedi 1er avril, en métropole, pour la vente des logements « passoires thermiques » appartenant à la classe F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cet audit concerne les propriétaires de maisons ou d'immeubles en monopropriété. Il sera aussi obligatoire à partir du 1er janvier 2025 pour la vente de logements de la classe E, puis à partir du 1er janvier 2034 pour les logements de la classe D.

Cette mesure devait initialement entrer en vigueur au 1er janvier 2022, avant que le ministère du Logement ne décide, en décembre 2021, de la décaler à septembre 2022, pour finalement en août 2022 confirmer son application au 1er avril 2023. Le report de cet audit avait été demandé par les fédérations de diagnostiqueurs immobiliers, « compte tenu du manque d'entreprises et de personnels qualifiés pour établir l'ensemble des audits énergétiques qui seront nécessaires », avait reconnu en août dernier le ministre du Logement, Olivier Klein. Le décret définissant les compétences et l'arrêté précisant le contenu de l'audit énergétique obligatoire sont parus en mai 2022. Leurs dispositions sont inchangées.

L'audit énergétique réglementaire complète le DPE

Si tous deux permettent de mesurer la performance énergétique d'un logement, le DPE et l'audit énergétique n'ont pas la même portée. Réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, le diagnostic de performance énergétique se limite à l'évaluation de la performance énergétique du logement et son niveau d'émissions de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de dix ans. L'étiquette du DPE influe aussi sur les interdictions de location des passoires, échelonnées de 2023 à 2034.

L'audit énergétique, quant à lui, est un document plus complet et plus précis qui a vocation à étudier dans le détail les déperditions et consommations d'un logement, et de recommander des scénarios de travaux à engager en priorité, sans oublier la fourchette de coûts pour les réaliser. La durée de validité de l'audit énergétique est de cinq ans.

L'audit énergétique réglementaire vient donc compléter le DPE dans l'objectif de donner des scénarios concrets d'amélioration de la performance énergétique du logement.

Comment se déroule l'audit ?

Pour établir un audit énergétique, le professionnel agréé se rendra dans le logement pour procéder à plusieurs évaluations. Cela inclut une étude portant sur l'isolation thermique du bâtiment (parois, menuiseries) et le fonctionnement des systèmes énergétiques (chauffage, production d'eau chaude, climatisation, ventilation, éclairage) et une vérification des équipements. Grâce aux informations récoltées sur place, des mesures ou des documents justificatifs (plans, photographies, factures des travaux réalisés, les différents diagnostics techniques, etc.), l'auditeur devra aussi évaluer les consommations énergétiques ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées, selon la méthode de calcul conventionnelle du diagnostic de performance énergétique (3CL DPE 2021).

« L'audit énergétique est extrêmement complet, on a une véritable cartographie sanitaire du logement comme le fait de traiter les problèmes d'humidité avant d'isoler », explique, à Actu-Environnement, Thierry Marchand, administrateur à la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim (CDI Fnaim).

Des dérogations possibles à l'obligation d'audit

Des dérogations sont prévues à l'obligation d'audit si les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût des travaux ne permettent pas l'atteinte de la classe de performance B. Un saut d'au moins deux classes du DPE est permis après travaux. Dans ce cas, six postes de travaux doivent être traités et permettre d'atteindre au minimum la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux ; la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux ; et la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux.
À partir de cet état des lieux du bâtiment, l'auditeur proposera au moins deux scénarios de travaux en une ou plusieurs étapes afin de garantir l'atteinte d'une rénovation performante définie dans la loi Climat et résilience de 2021. La première étape de travaux recommandée doit viser le gain d'au moins une classe du DPE et atteindre au minimum la classe E. Une étape intermédiaire pour les logements F ou G, avant travaux, doit permettre d'atteindre la classe C. Et l'étape finale vise au moins la classe B. Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante, c'est-à-dire un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B, sauf exceptions.

« Si vous voulez isoler votre bien pour atteindre la classification de performance énergétique généralement B, Il va falloir mettre de l'isolation, changer les systèmes de chauffage ou les réadapter ; ou dans certains cas, on va faire sauter des plinthes ou refaire l'installation électrique pour isoler à l'intérieur. Dans d'autres cas, pour isoler par l'extérieur, il va falloir louer l'espace public pour pouvoir installer les échafaudages. En tout ça, il va falloir qu'on le chiffre », illustre Thierry Marchand. L'audit énergétique requiert donc plusieurs critères techniques à prendre en compte avant de rénover.

Combien coûte ce document opposable ?

À noter : le prix de cet audit est d'environ 1 000 euros pour le propriétaire. Son financement peut être pris en charge par les forfaits MaPrimeRénov' « bonus sortie de passoire énergétique » « bonus bâtiment basse consommation » et « rénovation globale », ou encore de l'écoprêt à taux zéro (eco-PTZ) pour la rénovation globale, indique le ministère de la Transition écologique.
L'audit énergétique est également opposable juridiquement au même titre que le DPE, à la différence que les préconisations de travaux sont elles aussi opposables. « Ce document est opposable dans son intégralité, ce qui permet d'exonérer le propriétaire vendeur des vices cachés. C'est l'auditeur qui portera cette responsabilité », précise Thierry Marchand.

Quelles sont les qualifications des auditeurs ?

“ Aujourd'hui environ 1 000 diagnostiqueurs sont déjà en ordre de marche sur l'audit énergétique et qui vont monter progressivement en puissance en avril.  ” Thierry Marchand, CDI Fnaim
Les bureaux d'études thermiques qualifiés, les architectes ayant suivi une formation et les diagnostiqueurs immobiliers déjà certifiés DPE peuvent réaliser les audits énergétiques. Toutefois, ces derniers ne peuvent intervenir que dans le cadre de la maison individuelle, tout comme les entreprises certifiées « Reconnu garant de l'environnement (RGE) offre globale ».

Les diagnostiqueurs immobiliers bénéficient également d'une phase transitoire, jusqu'au 31 décembre 2023, leur permettant de réaliser l'audit, sous réserve de la délivrance d'une attestation par un organisme certificateur. Le diagnostiqueur doit en effet justifier de la réalisation d'une formation à l'audit énergétique depuis moins de six mois, ou de la réalisation, au cours des deux dernières années, d'au moins trois audits énergétiques validés par l'organisme de certification. Cette attestation devra être présentée au propriétaire ou à son mandataire lors de la visite du logement et annexée à l'audit énergétique.

« On estime entre 6 000 et 7 000 le nombre de diagnostiqueurs sur le marché de la transaction immobilière, et aujourd'hui environ 1 000 d'entre eux sont déjà en ordre de marche sur l'audit énergétique, et qui vont monter progressivement en puissance en avril », souligne Thierry Marchand, de la CDI Fnaim. Par ailleurs, « on a reçu un projet de mise en conformité, pour le 1er janvier 2024, de certification qui prévoit un minimum plus important de jours de formations demandés aux diagnostiqueurs pour faire de l'audit énergétique ». Ce qui devrait encore renforcer la nécessaire professionnalisation de cet exercice.

Réactions4 réactions à cet article

Il est bien clair que ma vieille ferme est hors normes malgré les travaux faits, isolation, chauffage. Mais on le sait et on déduira du prix de vente la mise en conformité. Le prix de vente sera fonction du marché.
C'est clair qu'une maison qui ne consomme pas d'énergie c'est mieux pour la planète. Ce sera plus complexe pour les immeubles d'habitation.
Quand aux immeubles et bâtiments historiques, je suis perplexe.
Et cela va coûter une fortune.

28plouki | 03 avril 2023 à 09h32 Signaler un contenu inapproprié

Il est évident qu'il sera impossible de mettre aux normes un immeuble haussmannien ou une maison à colombage .
Il en ira de même pour toutes les constructions des années 20 ou 30 . Qui oserait intervenir rue Mallet-Stevens ?
Dans ces conditions la modification des mesures prises trop vite sous la pression des idéologues verts s'impose .

sirius | 03 avril 2023 à 12h16 Signaler un contenu inapproprié

La cible des politiques du logement était de transformer les "passoires thermiques", souvent des logements insalubres ou bon marché, en habitations plus confortables et moins énergivore, vaste programme en cours et d'utilité publique. Cette mise aux normes énergétiques concerne finalement toutes les habitations anciennes qualifiées elles aussi de "passoires thermiques", dès lors que leurs propriétaires voudront les vendre. Je ne vois pas dans ce corset de normes tant la pression des "idéologues verts" (?) que l'ouverture d'un marché juteux pour les spécialistes de l'énergie (DPE + audit énergétique) et pour les entreprises du bâtiment (rénovation, requalification). Tout ne peut pas être mis au normes et surtout pas les maisons et immeubles de caractère différents selon les régions et les villes et qui font leur charme et leur attractivité. Attention à l'uniformisation qui guette le paysage urbain !

mangouste | 03 avril 2023 à 14h02 Signaler un contenu inapproprié

C'est fort dommage qu'ils ne prennent pas en compte les pratiques des propriétaires. Si on ne chauffe qu'à 17-18° on ne consomme pas plus que certaines maisons bien isolées chauffées à 22°!

Erikk | 03 avril 2023 à 14h28 Signaler un contenu inapproprié

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