La réalisation d'un audit énergétique devient obligatoire ce samedi 1er avril, en métropole, pour la vente des logements « passoires thermiques » appartenant à la classe F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cet audit concerne les propriétaires de maisons ou d'immeubles en monopropriété. Il sera aussi obligatoire à partir du 1er janvier 2025 pour la vente de logements de la classe E, puis à partir du 1er janvier 2034 pour les logements de la classe D.
Cette mesure devait initialement entrer en vigueur au 1er janvier 2022, avant que le ministère du Logement ne décide, en décembre 2021, de la décaler à septembre 2022, pour finalement en août 2022 confirmer son application au 1er avril 2023. Le report de cet audit avait été demandé par les fédérations de diagnostiqueurs immobiliers, « compte tenu du manque d'entreprises et de personnels qualifiés pour établir l'ensemble des audits énergétiques qui seront nécessaires », avait reconnu en août dernier le ministre du Logement, Olivier Klein. Le décret définissant les compétences et l'arrêté précisant le contenu de l'audit énergétique obligatoire sont parus en mai 2022. Leurs dispositions sont inchangées.
L'audit énergétique réglementaire complète le DPE
Si tous deux permettent de mesurer la performance énergétique d'un logement, le DPE et l'audit énergétique n'ont pas la même portée. Réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, le diagnostic de performance énergétique se limite à l'évaluation de la performance énergétique du logement et son niveau d'émissions de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de dix ans. L'étiquette du DPE influe aussi sur les interdictions de location des passoires, échelonnées de 2023 à 2034.
L'audit énergétique, quant à lui, est un document plus complet et plus précis qui a vocation à étudier dans le détail les déperditions et consommations d'un logement, et de recommander des scénarios de travaux à engager en priorité, sans oublier la fourchette de coûts pour les réaliser. La durée de validité de l'audit énergétique est de cinq ans.
L'audit énergétique réglementaire vient donc compléter le DPE dans l'objectif de donner des scénarios concrets d'amélioration de la performance énergétique du logement.
Comment se déroule l'audit ?
Pour établir un audit énergétique, le professionnel agréé se rendra dans le logement pour procéder à plusieurs évaluations. Cela inclut une étude portant sur l'isolation thermique du bâtiment (parois, menuiseries) et le fonctionnement des systèmes énergétiques (chauffage, production d'eau chaude, climatisation, ventilation, éclairage) et une vérification des équipements. Grâce aux informations récoltées sur place, des mesures ou des documents justificatifs (plans, photographies, factures des travaux réalisés, les différents diagnostics techniques, etc.), l'auditeur devra aussi évaluer les consommations énergétiques ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées, selon la méthode de calcul conventionnelle du diagnostic de performance énergétique (3CL DPE 2021).
« L'audit énergétique est extrêmement complet, on a une véritable cartographie sanitaire du logement comme le fait de traiter les problèmes d'humidité avant d'isoler », explique, à Actu-Environnement, Thierry Marchand, administrateur à la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim (CDI Fnaim).
Des dérogations possibles à l'obligation d'audit
Des dérogations sont prévues à l'obligation d'audit si les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût des travaux ne permettent pas l'atteinte de la classe de performance B. Un saut d'au moins deux classes du DPE est permis après travaux. Dans ce cas, six postes de travaux doivent être traités et permettre d'atteindre au minimum la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux ; la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux ; et la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux.
« Si vous voulez isoler votre bien pour atteindre la classification de performance énergétique généralement B, Il va falloir mettre de l'isolation, changer les systèmes de chauffage ou les réadapter ; ou dans certains cas, on va faire sauter des plinthes ou refaire l'installation électrique pour isoler à l'intérieur. Dans d'autres cas, pour isoler par l'extérieur, il va falloir louer l'espace public pour pouvoir installer les échafaudages. En tout ça, il va falloir qu'on le chiffre », illustre Thierry Marchand. L'audit énergétique requiert donc plusieurs critères techniques à prendre en compte avant de rénover.
Combien coûte ce document opposable ?
Quelles sont les qualifications des auditeurs ?
Les diagnostiqueurs immobiliers bénéficient également d'une phase transitoire, jusqu'au 31 décembre 2023, leur permettant de réaliser l'audit, sous réserve de la délivrance d'une attestation par un organisme certificateur. Le diagnostiqueur doit en effet justifier de la réalisation d'une formation à l'audit énergétique depuis moins de six mois, ou de la réalisation, au cours des deux dernières années, d'au moins trois audits énergétiques validés par l'organisme de certification. Cette attestation devra être présentée au propriétaire ou à son mandataire lors de la visite du logement et annexée à l'audit énergétique.
« On estime entre 6 000 et 7 000 le nombre de diagnostiqueurs sur le marché de la transaction immobilière, et aujourd'hui environ 1 000 d'entre eux sont déjà en ordre de marche sur l'audit énergétique, et qui vont monter progressivement en puissance en avril », souligne Thierry Marchand, de la CDI Fnaim. Par ailleurs, « on a reçu un projet de mise en conformité, pour le 1er janvier 2024, de certification qui prévoit un minimum plus important de jours de formations demandés aux diagnostiqueurs pour faire de l'audit énergétique ». Ce qui devrait encore renforcer la nécessaire professionnalisation de cet exercice.