Malgré les objectifs ambitieux fixés en matière de rénovation énergétique, de nombreux freins persistent, notamment dans les copropriétés. Plusieurs dispositions de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), visant justement à améliorer l'état des immeubles collectifs, entrent en vigueur au 1er janvier. L'année 2017 est également marquée par des obligations d'isolation en cas de réhabilitation lourde, d'installation de bornes de recharges et d'emplacements vélos dans les nouvelles constructions et la mise en place d'un carnet de suivi et d'entretien des logements.
L'isolation thermique devient obligatoire pour les réhabilitations lourdes
A partir du 1er janvier, les travaux d'isolation thermique sont obligatoires pour toute réhabilitation lourde de bâtiments : ravalement de façade, réfection de toiture, aménagement pour rendre un local habitable. Cette obligation concerne les maîtres d'ouvrage publics et privés, architectes, maîtres d'œuvre, bureaux d'études, particuliers, entreprises, artisans entreprenant une rénovation lourde.
Mais à la demande du Conseil de l'ordre des architectes et de l'association des architectes du patrimoine, cette obligation devrait être assouplie et ne concerner que les bâtiments récents. Les bâtiments construits avant 1948, dont la façade est fabriquée en matériaux non industriels comme le torchis, le bois ou le plâtre, devraient par exemple être exemptés. Cependant, le nouveau décret allégeant l'obligation d'isolation thermique n'a toujours pas été publié. Il pourrait l'être début janvier.
Copropriétés : nouvelles obligations d'immatriculation et de diagnostic
Plusieurs mesures de la loi Alur entrent en vigueur au 1er janvier. Elles visent les copropriétés, dans le but de prévenir leur dégradation et leur endettement. Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre d'actions, un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaire est institué. Les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots devaient s'immatriculer avant le 31 décembre 2016, ceux de plus de 50 lots ont jusqu'au 31 décembre 2017 et les autres syndicats de copropriétaires disposent d'un délai supplémentaire, jusqu'au 31 décembre 2018.
De plus, à partir du 1er janvier, l'assemblée générale des copropriétaires devra se prononcer sur l'opportunité de réaliser un diagnostic technique global de l'immeuble. Ce diagnostic doit comporter une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble, et enfin un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble. L'audit énergétique, obligatoire pour les grandes copropriétés depuis 2012, peut tenir lieu de diagnostic de performance énergétique. Pour rappel, toutes les copropriétés de plus de cinquante lots, équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, devaient réaliser cet audit avant le 1er janvier 2017.
L'objectif du diagnostic technique global est d'informer les copropriétaires sur l'état général de l'immeuble. Il doit également permettre d'établir un plan pluriannuel de travaux. Les travaux jugés nécessaires par l'assemblée générale seront intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble (lire ci-dessous).
Syndics : une cotisation annuelle pour constituer un fonds de travaux
Toujours dans l'objectif d'améliorer l'état des copropriétés, celles-ci devront désormais disposer d'un fonds travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Le montant de cette cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale. Il ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.
Les sommes versées à ce fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises par le syndicat des copropriétaires. Autrement dit, la cession d'un logement appartenant à la copropriété ne donne pas lieu à un remboursement par le syndicat.
Sont exemptés de cette obligation : les immeubles neufs de moins de cinq ans, les petites copropriétés de moins de 10 lots (qui le décident à l'unanimité) et les copropriétés dont le diagnostic technique globlal ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.
Chaque logement doit disposer d'un carnet de suivi et d'entretien
La loi sur la transition énergétique a rendu obligatoire, pour toute construction neuve à compter du 1er janvier 2017, l'élaboration d'un carnet de suivi et d'entretien du logement. Cet outil numérique doit rassembler, pour chaque logement, toutes les informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de sa performance énergétique. Ce carnet deviendra également obligatoire pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.
Le décret précisant les modalités de mise en œuvre n'a pas encore été publié. Il devrait l'être courant 2017, après que les leçons d'une expérimentation aient été tirées. En effet, en juin dernier, un appel à projets a été lancé, dans le cadre du plan de transition numérique du bâtiment (PTNB), pour expérimenter des solutions opérationnelles de mise en œuvre de ce carnet. Douze lauréats (1) ont été désignés courant décembre. Une enveloppe d'un million d'euros leur est dédiée. "Les solutions développées devront permettre à chacun de mieux connaître son logement, de mieux l'entretenir et d'avoir notamment en main toutes les informations pour engager des travaux de rénovation énergétique", précise le PTNB. Un comité de pilotage a été chargé, par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, d'assurer le suivi de ces projets.
Les emplacements vélo et les recharges électriques deviennent obligatoires
La loi Alur crée une nouvelle obligation, à compter de 2017, pour les bâtiments neufs, qu'ils soient à usage d'habitation, de bureaux, commercial, d'accueil du public ou de loisirs (cinémas par exemple). Une partie des places de stationnement liées au bâtiment devront être pré-équipées en vue d'installer des bornes de recharge pour les véhicules électriques ou hybrides. Dans un immeuble d'habitation, la moitié des places devront être pré-câblées si la capacité est inférieure à 40 places, 75% au-delà de 40 places de stationnement. Les seuils sont inférieurs pour les bâtiments tertiaires et de loisirs. Un arrêté précise les types de recharge à prévoir selon l'usage des bâtiments.
Par ailleurs, les bâtiments neufs doivent désormais disposer d'espaces de stationnement couverts pour les vélos. Des seuils sont fixés selon l'usage du bâtiment et sa taille.
Particuliers : les aides à la rénovation énergétique sont reconduites
La loi de finances 2017 a reconduit les aides à la rénovation pour les particuliers. Le crédit d'impôt transition énergétique (CITE), qui permet aux particuliers de bénéficier d'un allègement fiscal équivalent à 30% du montant des travaux de rénovation énergétique engagés, est reconduit en 2017. Il devient cumulable avec l'éco-prêt à taux zéro, dont le montant peut atteindre 30.000 €, sans conditions de ressources.
Le CITE est accessible pour tout particulier ou locataire réalisant des travaux d'amélioration thermique dans son logement principal : isolation des murs, des toits, des planchers bas, des parois vitrées ou équipements de chauffage performants. Pour en bénéficier, les particuliers doivent faire appel à un professionnel détenant la qualification RGE (Reconnu garant de l'environnement).
L'éco-prêt à taux zéro est quant à lui accordé aux propriétaires et aux syndicats de copropriétaires qui réalisent des travaux d'isolation ou investissent dans des équipements de chauffage performants ou ayant recours aux énergies renouvelables. L'intervention d'un professionnel RGE est nécessaire pour y avoir droit. Depuis le 1er juillet 2016, il est possible de demander un second éco-prêt appelé éco-prêt complémentaire.
Résidences de tourisme : des réductions d'impôt en cas de rénovation énergétique
Entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, les travaux de rénovation énergétique, de ravalement de façade ou d'adaptation aux personnes handicapées dans les résidences de tourisme peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, à hauteur de 20% des travaux réalisés, dans la limite de 22.000 € par logement. Pour en bénéficier, il faut que la rénovation porte sur des logements achevés depuis au moins quinze ans et sur l'ensemble de la copropriété. Le logement devra également être loué pendant au moins cinq ans après l'achèvement des travaux.
