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Actu-Environnement

Rénovation énergétique des copropriétés : une question complexe

Comment améliorer la performance énergétique du parc de logement privé? La question est cruciale, le secteur cumule les obstacles. Le chantier copropriété du Grenelle bâtiment planche sur ces questions, notamment sur celle de la gouvernance.

Energie  |    |  Sophie Fabrégat Actu-Environnement.com
   
Rénovation énergétique des copropriétés : une question complexe
© Onidji
   
La copropriété représenterait 21 % du parc résidentiel français. Elle constitue donc un levier important pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'environnement en matière de réduction des consommations d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment, d'autant que beaucoup d'immeubles collectifs privés sont anciens, et donc très énergivores. Mais de nombreuses questions se posent quant à la mise en œuvre de ces objectifs dans la copropriété. Comment inciter l'ensemble des propriétaires à engager des travaux de rénovation et d'amélioration thermique ? Faut-il passer par une obligation ? Faut-il revoir la gouvernance des copropriétés ? Quid du financement ?
C'est tout le travail du chantier copropriété du Grenelle du bâtiment de réfléchir à des dispositifs incitatifs. Mais la question est délicate : comment parvenir à de réels résultats sans être taxé de liberticide…

Des problématiques diverses

Quel est le point commun entre un jeune couple qui vient de s'endetter sur vingt ou trente ans pour acquérir un appartement, un homme seul qui a fini de payer son logement mais touche une petite retraite et un propriétaire bailleur qui possède (en moyenne) trois logements loués ? Ils appartiennent tous à la même copropriété ! Tous sont dans des situations très différentes et pourtant, l'enjeu du Grenelle est de les faire entreprendre collectivement des travaux de rénovation de leur immeuble.
Dans le secteur privé, la décision de réaliser des travaux de rénovation doit être approuvée par la copropriété à la majorité selon la loi de 1965. S'il est déjà difficile d'obtenir un accord sur des travaux concernant les parties communes, comment imposer à un propriétaire d'entreprendre des travaux dans ses parties privatives ? La question de gouvernance des copropriétés en matière de gros travaux est posée par le chantier Grenelle et plusieurs pistes sont d'ores et déjà envisagées.
La question de la majorité nécessaire pour décider des travaux au sein d'une copropriété devrait être réexaminée. Certains types de travaux portant sur les parties privatives et/ou communes pourraient être considérés comme ''travaux d'intérêt commun'' et donc être décidés selon les règles de la majorité simple. Autant dire, une révolution. Mais la question de la décision ne suffit pas : comment financer les travaux et conjuguer les différentes réalités des propriétaires ?

Les dispositifs identifiés

Le chantier copropriété du plan bâtiment Grenelle a identifié plusieurs dispositifs financiers pour soulager les propriétaires.
L'écoprêt à taux zéro ne concerne pour l'instant pas la copropriété. Chaque propriétaire d'un immeuble collectif peut néanmoins en faire la demande pour la réalisation de travaux dans ses parties privées. Mais l'éco PTZ individuel n'est pas toujours adapté à la copropriété. D'où l'idée de mettre en place un écoprêt collectif, débloqué par tranche en fonction d'un plan voté préalablement et qui devra permettre d'atteindre certains objectifs en matière d'efficacité énergétique.
Le groupe de travail envisage également de développer le contrat de performance énergétique, en mettant en place un cahier des charges d'audit préalable et en proposant des contrats types.
Le chantier réfléchit également à la mise en œuvre de subventions, aujourd'hui destinées aux seules personnes physiques, mais qui pourraient s'étendre demain aux syndicats de copropriétaires.
Là où le groupe de travail prend la voie d'une véritable rupture, c'est lorsqu'il propose la mise en place d'une obligation de constituer un fonds collectif dédié au financement des travaux dans les copropriétés, comme c'est le cas au Québec ou encore aux Pays-Bas. Aujourd'hui, les copropriétaires peuvent constituer une épargne préalable volontaire. Il s'agirait de rendre ce dispositif obligatoire afin de prévoir financièrement la réalisation de gros travaux d'amélioration thermique.

Afin de sensibiliser les copropriétaires à la nécessité d'entreprendre des travaux de rénovation thermique, le groupe de travail envisage dans un premier temps de lancer une campagne ''un écobilan pour tous'' afin de favoriser dans toutes les copropriétés un travail entre les syndics et les conseils syndicaux sur le chauffage, l'eau chaude, l'électricité, l'isolation, la ventilation et les déchets. La réalisation d'un tel diagnostic devrait faire prendre conscience aux propriétaires des marges de progrès réalisables. Une formation par Internet devrait être mise en place par les chambres professionnelles de syndics.
Un colloque copropriété et développement durable sera organisé les 1 et 2 juillet 2010 à Paris. L'objectif est de mettre en commun les expériences menées dans toutes l'Europe dans ce domaine et d'associer l'ensemble des acteurs concernés (copropriétaires, syndics, banques, maîtres d'œuvre, pouvoirs publics…).

Réactions8 réactions à cet article

 
esthétique et isolation

les balcons contribuent au style d'un collectif, mais une fermeture transparente pourrait améliorer l'isolation et le confort du logement en ajoutant un espace tampon, à l'abri du vent et laissant entrer lumière et soleil ... Faut-il prendre le même style de fermeture pour tous les balcons d'une façade ?

lambada | 18 décembre 2009 à 23h39
 
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RENO FACADE sans étude d'isolation

Bonjour,
Copropriétaire en Savoie dans une résidence agée de 20 ans, nous faisons actuellement refaire les façades (uniquement en peinture).
Personnellement sensibilisé à la thermique du bâtiment, j'ai fourni un document à chacun des propriétaires pour qu'ils puissent déterminer leur consommation d'énegie au m².
Les résultats vont de 90 à 200 kWh/m²/an (chauffage central indiv au gaz / VMC simple flux).
Il a été suggéré au maître d'oeuvre de chiffrer une variante de travaux avec renforcement de l'isolation par l'extérieur ... puisque les façades sont à faire et qu'une prochaine mise en peinture n'interviendra pas avant encore 20 ans).
Refus du maître d'oeuvre... car profil bâtiment soit-disant trop compliqué (pas de corniches mais des terrasses).
Aucun effort, aucun devis et une copropriété qui ne pourra pas défendre son prix de vente face aux projets rénovés avec faible consommation à la clé.

Constat : Il est souvent critiqué l'immobilisme des copropriétés (car souvent présence d'avis divergeants), mais pour cette opération, le professionnel n'a pas rempli son devoir de conseil jusqu'au bout.

cyril73 | 24 décembre 2009 à 10h55
 
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Re:esthétique et isolation

Bonjour, je vais essayer de répondre à votre question : Il est nécessaire de prendre dans ce cas là des disposition pour éviter les surchauffes en été avec soit des possibilités d'occultation, soit des brise-soleil permettant d'éviter le soleil en été et de le laisser pénétrer en hiver.
Tous les balcons d'une façade sont normalement exposés de la même façon, donc vous devez pouvoir prendre le même système de fermeture pour tout. Il est intéressant dans les études qui doivent être faites de prendre en compte les vents dominants. Si vous avez d'autres questions contactez-moi.

Hervé HERAULT | 02 janvier 2010 à 18h00
 
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Re:RENO FACADE sans étude d'isolation

Bonjour, je trouve votre réaction très intéressante. C'est dans votre sens que j'œuvre au quotidien. Avant de dimensionner quelconque système il faut faire en sorte de ne plus laisser les calories s'échapper. Si vous avez des questions, je réalise des audits très précis et complets avec des préconisations d'améliorations économiques, écologiques et sanitaires.

Hervé HERAULT | 02 janvier 2010 à 18h04
 
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Re:RENO FACADE sans étude d'isolation

Bonjour,

A défaut (malheureusement) de travaux d'isolation, vous pouvez toujours sensibiliser les usagers et le chauffagiste à la MDE (maîtrise de l'énergie). Il y a des pistes dont je peux vous donner des références si vous le souhaitez...

Harvey | 03 janvier 2010 à 09h39
 
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Re:RENO FACADE sans étude d'isolation

question : comment avez-vous évalué les consommations d'énergie ? le gaz réellement consommé ? les différences viennent-elles de l'exposition ou du mode de vie (consigne du thermostat) ? le document évoqué est-il disponible ?

lambada | 04 janvier 2010 à 22h36
 
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Guide des bonnes pratiques

Le colloque de l'association Planète Copropriété a bien eu lieu les 1 et 2 juillet à Paris, et est ressorti de ce colloque un guide à destination des copropriétés afin de les aider à engager une démarche de rénovation énergétique. Si vous voulez en savoir plus, voici le lien de l'article de notre blog à ce sujet : http://blog.senova-renovation.com/pourquoi-la-renovation-energetique/laudit-energetique-au-service-de-la-renovation-energetique-des-coproprietes/

Sénova | 29 juillet 2010 à 15h02
 
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Je suis locataire hlm dans une copropriété l'office hlm nous a annoncé il y a quelques mois qu'il allait faire des travaux dans nos immeubles changement des fenêtres et des volets seulement le hic est que le conseil syndical et l'office hlm n'arrivent pas pour l'instant a ce mettre d'accord sur la couleur des fenêtres les choses sont très mal engagées d'autant plus que le syndic de la copropriété est aux abonnés absents '(urbania).

alain | 23 octobre 2010 à 18h06
 
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