Le 21 juin dernier à Lyon (Rhône) et Miribel (Ain), deux premières copropriétés rénovées, dans le cadre de contrats de performance énergétique (CPE) globaux, ont été livrées au syndic BGC. Une opération encore rare dans le secteur des copropriétés mais qui mérite d'être développée.
Le CPE vise à garantir, après travaux, une diminution des consommations énergétiques du bâtiment par rapport à une situation de référence contractuelle. Conclu entre le maître d'ouvrage (ici un syndicat de copropriétaires) et un prestataire (généralement un groupement de sociétés de services d'efficacité énergétique), il implique des investissements visant à atteindre un niveau d'amélioration énergétique préalablement défini dans le contrat. Si les objectifs d'économies d'énergie garanties ne sont pas atteints, il y a pénalités : l'opérateur doit compenser la différence.
Un mode contractuel "innovant et sécurisant"
Dans ce cas rhônalpin, les travaux de rénovation énergétique des deux résidences privées ont été réalisés par un groupement de PME locales du bâtiment (1) , réuni par la société d'ingénierie Operene. Un modèle de collaboration "innovant" pour ces PME qui "s'engagent collectivement sur la consommation énergétique après les travaux", a souligné Hugo Vigneron, directeur général d'Operene. La société d'ingénierie est intervenue à chaque étape, du montage financier à la livraison des chantiers.
Au niveau national, le premier CPE en copropriété avait été mené en 2011 à Neuilly-sur-Marne (Seine-Saint-Denis) avec l'agence Nexity, via un contrat pour la conception-réalisation-exploitation-maintenance (CREM). Le véhicule juridique CREM a facilité le déploiement des CPE depuis 2012 pour rénover les bâtiments publics, selon l'Observatoire national des CPE, lancé en 2016 par le CSTB, l'Ademe et le Cerema. Aujourd'hui, ce sont les propriétaires d'un parc public "important qui sont les plus actifs sur le marché. Parmi la maîtrise d'ouvrage privée, le marché des copropriétés privées émerge", relève cet Observatoire.
Pour rénover les copropriétés des Pléiades (Lyon) et des Balmes (Miribel), bâties dans les années 1960, Operene a opté pour un contrat de réalisation-maintenance "plus adapté qui conjugue des travaux sur l'enveloppe des bâtiments et d'autres destinés à améliorer leur performance énergétique", a précisé Nicolas Petit, président d'Operene. "La garantie de performance énergétique offre un mode contractuel innovant et sécurisant : le syndic peut valoriser une économie de charges, les propriétaires achètent une consommation énergétique garantie et les travaux sont un moyen d'y parvenir et non plus une fin", a-t-il ajouté. "On est dans les deux cas, sur des retours sur investissements aux alentours de 10 ans".
Ces deux rénovations de copropriétés menées via un CPE alimenteront les données rares issues du secteur privé, collectées actuellement par l'Observatoire des CPE. Les travaux ont démarré à l'été 2017 pour une durée respective de 10 mois pour les Balmes avec une garantie d'économies d'énergie de 48% sur le chauffage, et de 15 mois pour les Pléiades avec une garantie d'économies d'énergie de 35% sur ce même poste. Le groupement assure la mesure du compteur de gaz pour garantir les réductions de consommations et gère également la maintenance des chaudières dans la durée.
Les Pléiades : étiquette C après travaux
Ainsi, la résidence des Pléiades, composée de 27 logements et deux commerces répartis sur deux bâtiments, a pu mener une rénovation énergétique "ambitieuse à coût maitrisé en sécurisant, sur les 10 prochaines années, les économies d'énergie significatives obtenues [sur leur facture de chauffage]", a précisé Jérôme Gavaudan, président de BGC, syndic en charge de l'immeuble. La résidence est passée d'une étiquette énergétique D (182 kWh/m2/an) à une étiquette C (96 kWh/m2/an).
Cette copropriété a pu bénéficier d'une aide de 3.500 euros par logement grâce au dispositif de la Métropole de Lyon de soutien aux travaux de rénovation "Ecoreno'v" (2) , en partenariat avec l'agence locale de l'énergie et du climat de la métropole. Ce dispositif, soutenu par l'Ademe régionale et la Région Auvergne-Rhône-Alpes, accompagne les CPE avec des objectifs de réduction des consommations d'énergie d'au moins 35% voire l'atteinte du niveau BBC (Bâtiment basse consommation) rénovation. La copropriété a aussi bénéficié d'autres aides issues de la Ville de Lyon, des certificats d'économie d'énergie (CEE) et de dispositifs fiscaux (crédit d'impôt individuel). Le coût global des travaux réalisés dans la copropriété s'élève à 713.000 euros TTC.
L'isolation par l'extérieur de la façade de la copropriété a permis un gain énergétique estimé à 13%. Le plafond des caves a également été isolé (6% de gain énergétique). "Nous avons également mis en place et installé deux chaudières à condensation, pour moderniser le système de production d'ECS [Eau chaude sanitaire] et optimiser la régulation du chauffage", a expliqué Laurent Pénicaud, président de Plenetude. La rénovation de la chaufferie permet ainsi 25% de gain d'énergie sur la facture. Un système de ventilation hybride hygroréglable a aussi été mis en place permettant 14% de gain d'énergie. Concernant le reste à charge des ménages de cette résidence, la quote-part moyenne par appartement avec déduction des subventions collectives et du crédit d'impôt individuel représente 16.579 euros.
Les Balmes désormais classée B
De son côté, la copropriété Les Balmes, composée de 50 logements répartis sur deux bâtiments, a bénéficié du soutien de la région, du département de l'Ain et de l'Ademe pour un coût total de près de 974.000 euros. Auxquels s'ajoutent les aides issues des CEE ainsi que les aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour les ménages modestes, le crédit d'impôt et l'éco-prêt à taux zéro pour les aides individuelles.
"Nous avons choisi d'isoler totalement l'enveloppe [mur, plancher, toiture], de remplacer les menuiseries, d'optimiser la chaufferie et la distribution du chauffage. Une ventilation a aussi été installée en réutilisant les conduits de ventilation naturelle", ont précisé Laurent Rimbert, président d'Eco 4 Home et Benjamin Hyvernat, président de Bemotech. Le gain d'énergie est de 48% sur le poste de chauffage garantie pendant les huit prochaines années. Les gains énergétiques sur les autres postes n'ont pas été détaillés. La copropriété est passée d'une étiquette énergétique D (207 kWh/m2/an) à B (87 kWh/m2/an) après travaux. Soit le niveau BBC rénovation. La quote-part moyenne par appartement avec déduction des subventions collectives et du crédit d'impôt atteint 12.444 euros. Pour les ménages modestes aussi éligibles aux aides de l'Anah, la quote-part moyenne est de 6.833 euros par appartement.
