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Des dérogations aux règles d'urbanisme désormais possibles pour densifier le bâti

Afin d'accélérer les projets de construction tout en luttant contre l'étalement urbain, le Gouvernement prévoit la possibilité de déroger à certaines règles d'urbanisme ou de construction.

Aménagement  |    |  Laurent Radisson  |  Actu-Environnement.com
Environnement & Technique N°338 Cet article a été publié dans Environnement & Technique n°338
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La ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, Sylvia Pinel, a adressé le 28 mai aux préfets une instruction en vue de développer la construction de logements par dérogation aux règles d'urbanisme et de construction. Cette circulaire précise les modalités d'application de l'ordonnance du 3 octobre 2013 et de son décret d'application du même jour.

Ce dispositif "accompagne la lutte contre l'étalement urbain et l'objectif de diminution de la dépendance à la voiture, en créant les conditions favorables à l'optimisation de l'utilisation des ressources foncières disponibles en ville", explique Sylvia Pinel.

Ces nouvelles dispositions permettent à l'autorité chargée de délivrer le permis de construire (maire sauf exceptions) de déroger à certaines règles du plan local d'urbanisme (PLU) relatives au gabarit, à la densité, à la hauteur des constructions et aux exigences en matière de places de stationnement, sans avoir à recourir à une procédure de modification des documents d'urbanisme.

Elles s'appliquent dans les 1.151 communes comprises dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants et dans sept communes de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique : Lunel et Mauguio (Hérault), Sallanches (Haute-Savoie), Brie-Comte-Robert (Seine-et-Marne), Brignoles (Var), Challans (Vendée) et Kourou (Guyane).

Optimiser le foncier existant

Le premier cas de dérogation possible, portant sur les règles de gabarit et de densité, doit permettre d'optimiser le foncier existant. Il concerne les projets de construction sur un terrain non bâti ou une "dent creuse" contiguë à au moins une construction existante qui dépasserait la hauteur autorisée par le règlement d'urbanisme.

"L'autorité compétente pourra accepter de déroger à la règle de hauteur, dans la limite de la hauteur au faîtage du bâtiment contigu, dès lors que les conditions d'une bonne intégration architecturale et urbaine sont réunies. Le dépassement de la hauteur limite, prévue par le règlement ou des règles de gabarit, entraîne de fait un dépassement des règles définissant le volume constructible attaché aux constructions", précise l'instruction.

Valoriser le bâti existant par surélévation

Le deuxième cas de dérogation, portant sur les règles de densité et de création d'aires de stationnement, concerne la valorisation du bâti existant par surélévation d'une construction existante. Cette dérogation est possible, là aussi, dès lors que "les conditions d'une bonne intégration architecturale et urbaine sont réunies".

Si la surélévation s'appuie sur un bâtiment contigu dépassant la hauteur maximale autorisée par le PLU, l'autorité administrative pourra également accorder une dérogation aux règles de hauteur "dans la limite de la hauteur au faîtage du bâtiment contigu" et à certaines règles de gabarit. Le permis de construire pourra également adapter les obligations de réalisation d'aires de stationnement si les obligations résultant de l'application du PLU apparaissent inadaptées.

Changer l'usage de locaux obsolètes

Le troisième cas de dérogation porte également sur les règles de densité et de création d'aires de stationnement mais concerne le changement d'usage de locaux, en particulier les bureaux obsolètes et vides. "Cette dérogation est ouverte pour les projets de transformation, ou démolition/reconstruction d'immeubles existants de tous types, en immeubles à destination principale d'habitation, dès lors que la zone dans laquelle ils se situent autorise les constructions à usage d'habitation", explique Sylvia Pinel.

La dérogation aux règles de gabarit sera possible dans la mesure où le projet s'inscrit dans les limites du volume de l'immeuble existant avant travaux. Et que les conditions d'une bonne intégration architecturale et urbaine sont réunies. Les dérogations à l'obligation de réalisation d'aires de stationnement, quant à elles, seront possibles "si les obligations résultant de l'application du PLU apparaissent inadaptées".

Alléger les règles de création de parkings dans les logements autour des gares

La dernière dérogation prévue par l'ordonnance vise à déroger aux obligations de création d'aires de stationnement dans les logements lorsque ceux-ci sont situés à moins de 500 mètres d'une station de transport en commun.

L'autorité administrative pourra "n'exiger que le nombre de places strictement nécessaire au regard de critères liés aux conditions réelles de desserte et donc d'accessibilité aux zones d'emplois et aux équipements, aux caractéristiques du tissu urbain existant, aux possibilités de stationnement dans le quartier et aux besoins générés par le projet lui-même".

Afin de faciliter la mise en œuvre de la réforme, le ministère du Logement met plusieurs fiches techniques à disposition des collectivités et des acteurs de la construction, correspondant à chacune des dérogations possibles.

"Elles ont pour objectif de faciliter l'appropriation de la réforme, et par conséquent la sécurité juridique des projets, et les conditions d'une égalité de traitement des constructeurs", explique Sylvia Pinel.

Réactions7 réactions à cet article

 

Très bien

benevole | 10 juin 2014 à 10h24
 
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J'ai voté Ecolo. Je regrette. Ils sont prêt à sacrifier le bien être des citoyens urbains et les enasser dans des cages juste pour sauvegarder des m² de terres agricoles remplies de pesticides. La vraie écologie, c'est l'homme et la nature réunis, pas une ségrégation des uns pour sanctuariser les reste. A bas l'URSS.

Man | 10 juin 2014 à 10h27
 
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Oh, j'ai eu très peur en lisant ce titre mais, apparemment, ce n'est pas idiot; par contre, il ne faudrait pas urbaniser toutes les dents creuses , ce sont elles qui font le charme d'une ville.
Man: non, il ne faut plus utiliser de terres agricoles, c'est trop grave , elles diminuent comme peau de chagrin et il faut bien nourrir tout le monde. Bientôt, on n'aura plus le droit de polluer, cela diminue déjà.

campagnette | 10 juin 2014 à 15h48
 
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Il y a des permis de construire qui sont accordés alors qu'ils ne respectent pas le PLU !
À Romainville, un promoteur a obtenu un permis de construire pour une résidence importante alors que les distances entre constructions n'étaient pas respectées, 2m au lieu de 4m d'après la réglementation.
C'est une association de riverains qui est intervenue auprès du tribunal (les services de la municipalité ne faisaient rien), le promoteur a même contre attaqué en demandant 50 000 € de dédommagement.
Le tribunal administratif de Montreuil-sous-Bois a annulé le permis de construire ! ! (ce n'est pas le 1er qui est annulé pour des faits similaires)
Il est incroyable de savoir que des services municipaux ne respectent pas les règlements ! !

Maurice | 11 juin 2014 à 09h00
 
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L'expérience vécue montre que tout n'est pas inutile dans ces dispositions
Ainsi on doit pouvoir diminuer le nombre de places de PK aux abords des lignes de transports en commun, une surélévation peut contribuer à éviter une rupture de la ligne des faitages,adapter les rez de chaussée est indispensable.
Mais ,il faut disposer d'une instance de contrôle rigoureuse et indépendante de la municipalité,parfois l' ABF , sinon toutes les pressions vont déferler .et les dommages urbanistiques avec.

sirius | 11 juin 2014 à 10h13
 
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Je dirai même que ce dispositif accompagne les lois sur le logements, comme la loi Duflot par exemple ! Moi ce qui m'inquiète c'est tout ces projets de construction alors qu'actuellement ce secteur n'est pas forcément au mieux ... C'est bien beau de faire des lois, mais il faut peut-être étudié si le projet est faisable avant non ??

Sébastien | 11 juin 2014 à 11h52
 
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Le Diable est dans le Détail !
Ceci paraît bien séduisant (cf : La Beauté du Diable !)
Mais qui va contrôler voire sanctionner les abus (inévitables ?) ?
L'état se révèle déjà incapable de protéger le patrimoine bâti ancien ...
Voir ce qui se produit dans le cadre des PSMV ...
La solution réside en fait dans la méthode : le foncier doit être envisagé en fonction du transport ferré alors que l'administration fait l'inverse comme c'est visible avec le scandale du "métrautomatique" où le projet sert d'alibi à la folie [immobilière] des décideurs au détriment des moyens existants potentiels sacrifiés sur l'autel spéculatif promotionnel : les gares de marchandises et les lignes qui les desservent transformées en terrains constructibles pour du soi-disant logement social !!!! En bref,le vrai problème de la crise {immobilière} est l'envahissement des véhicules particuliers automobiles dans tout le pays : Il faut se débarasser de cette Peste émotionnelle et cesser de pratiquer des expédients à tout-va ... Il est clair que ces mesurettes ne suffiront à traiter l'étendue du problème .

Voix Ferrée | 11 juin 2014 à 15h55
 
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