Le spectre d'un exode urbain agité pendant la crise sanitaire a fait long feu. Selon une étude sociologique conduite par le Plan urbanisme construction architecture (Puca) et le Réseau rural français et réalisée par le programme Popsu (1) Territoires, l'exode urbain n'a, en aucun cas, présenté un caractère massif, même si des « signaux faibles » ont pu illustrer une tendance à quitter les grandes villes et les métropoles. Cette enquête (2) montre que la pandémie n'a pas bouleversé de fond en comble les structures territoriales françaises, qui restent marquées par la centralité des grands pôles urbains.
La notion d'exode urbain, qui décrit le renversement d'un exode rural en direction des villes au XXe siècle, est à nuancer : les départs de population n'ont pas concerné toutes les villes, mais seulement les plus grandes. D'après les estimations de la plateforme meilleursagents.com, la crise sanitaire a tout de même eu un effet sensible sur les intentions de mobilité des urbains : la probabilité de revenir vivre dans une grande ville après la Covid-19 est de 10 % plus faible. Et les intentions des acheteurs de se relocaliser dans le rural ont bien connu un rebond par rapport à la période préCovid.
Une périurbanisation renforcée
Reste qu'il se passe quand même quelque chose de nouveau depuis la crise sanitaire. Les travaux du Puca et du Popsu repèrent des signaux faibles, qui viennent renforcer et accélérer des phénomènes déjà présents dans les territoires : processus de périurbanisation – qui s'étend à d'autres territoires et devient une « méga-périurbanisation » –, de renaissance rurale, de renforcement de l'attractivité des espaces de villégiature, notamment des littoraux.
L'analyse relève un ensemble de « petits flux » sortant des pôles urbains de très grande taille, dont les impacts sont sensibles, tant sur les services publics que sur le marché du logement, dans les zones d'accueil. Les destinations prisées se trouvent dans des zones rurales et périurbaines. Les villes petites et moyennes de moins de 50 000 habitants enregistrent, depuis 2019, un solde migratoire positif et cette tendance se renforce après la crise Covid.
Ce phénomène de desserrement urbain, qui désigne le départ des populations des centres urbains au profit de leurs couronnes, est particulièrement sensible à Paris. Il s'exerce en direction des grandes banlieues parisiennes, en partie grâce au télétravail, et signale une désaffection vis-vis de la ville dense au foncier onéreux.
Les circulations résidentielles sont de multiples natures. Elles dénotent des formes d'habiter « polytopiques », à savoir à cheval sur plusieurs résidences. Derrière ces itinéraires et ces sociologies diversifiées ressort un nouveau modèle d'investissement immobilier, à la croisée de réflexes collapsologiques, c'est-à-dire en lien avec une anxiété croissante vis-à-vis des évolutions climatiques, et de stratégies d'extraction de la rente foncière (le marché locatif) au profit de l'accès à des biens moins onéreux.
Une « renaissance rurale » à nuancer
Parmi la multitude de profils et de trajectoires observées, les ménages avec un projet de transition rurale, dans l'artisanat ou l'agriculture, ont vu leurs projets confortés par la crise sanitaire. Cependant se pose la question de la pérennité des entreprises et des activités créées, notamment pour les ménages avec peu de ressources. L'étude note également, parmi les acteurs de cet exode urbain relatif, des populations à la précarité plus ou moins choisie, en quête d'un mode de vie alternatif, dans des modes d'habitat légers ou mobiles, dans des territoires plutôt éloignés et en pleine nature. Les politiques d'accueil et d'accompagnement de ces populations ne sont pas toujours bien anticipées par les maires des communes concernées.
Enfin, les investissements immobiliers dans les territoires ruraux relèvent surtout de stratégies « opportunistes » d'achat de biens anciens. « Ces investissements sont alors réalisés suivant plusieurs objectifs : placer son épargne et la valoriser grâce à la création de gîtes ou la location de courte durée ; disposer, à court terme, d'une résidence agréable pour les vacances ou le télétravail ; se doter d'un refuge en cas de resserrement des contraintes sanitaires et en vue de l'accélération du dérèglement climatique », souligne l'étude. Une enquête des notaires, rapportée par Challenges en 2021, soulignait aussi que la plupart des transactions entre 2020 et 2021 concernaient a priori des acheteurs déjà propriétaires de leur résidence principale. À rebours d'un nouveau modèle post-urbain, le risque est de voir exporter dans les campagnes des questions habituellement urbaines.
