Le projet d'ICF Habitat consiste à rénover 64 logements sociaux pour une surface hors œuvre nette (Shon) de 7.021 m2 et un budget total de 3,6 millions d'euros, dont près de 2,1 millions pour le seul volet rénovation énergétique.
Il fait partie des quatre soutenus par l'Union européenne dans le cadre du projet Fresh qui doit apporter des réponses aux questions légales, financières et techniques liées à l'usage du Contrat de performance énergétique (CPE) avec recours à un tiers investisseur dans le logement social.
Une problématique financière
C'est la combinaison de trois problématiques financières qui a conduit le quatrième opérateur du logement en France à explorer de nouveaux dispositifs. Tout d'abord, ICF Habitat ne pouvait financer les travaux en augmentant les revenus locatifs puisque ceux-ci étant déjà proches des plafonds. Ensuite ICF Habitat estime que le recours aux fonds propres et à l'endettement n'est pas suffisant dans une optique de moyen terme, étant donnée l'ampleur de sa stratégie "Facteur 4" de rénovation de son parc. Enfin, le report des coûts des travaux sur les locataires serait contreproductif, puisque l'objectif de la rénovation est de renforcer leur solvabilité via la maîtrise des charges.
Finalement, la solution retenue est la combinaison d'un CPE d'une durée de 19 ans et d'un remboursement des travaux par le biais d'une redevance sous condition de performance. Le recours à un tiers investisseur permet d'externaliser 59% du financement, le solde étant financé, entre autres, sur fonds propres (12%), par un emprunt auprès de la Caisse des dépôts et consignations (9%) et par des Certificats d'économie d'énergie (8%).
Bien encadrer le CPE
Le choix du CPE permet pour sa part de garantir une performance énergétique effective. Pour cela, la méthode retenue est l'International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) qui permet de déterminer les économies d'énergie réalisées suite à la rénovation énergétique. Ici, le Plan de mesure et de vérification, annexé au contrat liant le bailleur social à la société Spie en charge de la rénovation, a été construit en retenant la méthode D, c'est à dire en cadrant les travaux à réaliser et les objectifs d'économie d'énergie sur une simulation des consommations actuelles. En effet, compte tenus du mode de chauffage et de la production d'eau chaude sanitaire (ECS), tous deux électriques, le bailleur ne pouvait connaître les consommations énergétiques réelles faute d'accès aux factures qui restent un document privé que le bailleur ne peut demander au locataire.
Concrètement, le plan de mesure et vérification comprend 13 points tenant compte de la situation de référence (période, énergie et conditions météorologiques et d'utilisation des bâtiments), l'identification de la période du suivi, les conditions d'ajustement de la cible, les procédures de suivi, la précision attendue, le format du rapport ou encore la garantie de qualité.
Sécuriser le contrat
La consommation avant rénovation est estimée à 247 kilowattheures d'énergie primaire par m2 et par an (kWhep/m2/an). Finalement l'objectif a été fixé à 104 kilowattheures d'énergie finale par m2 et par an (kWh/m2/an) avec une marge de 5%. A noter que la rénovation substitue à l'ECS individuelle électrique une chaudière centrale au gaz, ce qui n'est pas sans impact sur la correspondance entre une situation mesurée en énergie primaire et un objectif fixé en énergie finale.
Concrètement, la cible énergétique annuelle garantie a été fixée par rapport à deux variables : un volume énergétique global de 434 mégawattheures (MWh) et 2.108 m3 d'ECS. Elle peut être ajustée si des écarts sont constatés, notamment parce que la cible contractuelle vaut pour 202 occupants avec 10,44 m3 d'ECS par habitant et par an, une température intérieure réglée à 19°C et une rigueur hivernale fixée à 3.012 degrés jour unifiés (DJU).
Si l'objectif est dépassé de 20%, une clause prévoit la révision du contrat. De même, les comportements atypiques, tels que recourir au chauffage alors que les fenêtres sont ouvertes ou à l'inverse des logements vacant sur de longues périodes, sont neutralisés lors du suivi de la performance. Le suivi est réalisé via des capteurs de température, des compteurs électriques associés aux appareils de chauffage et des compteurs individuels de consommation d'eau chaude.
Un développement compliqué
Rappelant les "aspects expérimentaux" du projet, et en particulier la difficulté d'associer les recours à un tiers investisseur et au CPE, Maitre William Azan, spécialiste du droit public des affaires, retient trois leçons en matière d'équilibre du projet.
En premier lieu, le CPE ne peut être adossé qu'à une rénovation lourde. En effet, les gains énergétiques seraient trop faibles si le bâtiment n'était pas une passoire énergétique, les travaux doivent être réalisés en une seule opération et le CPE avec tiers investissement entraine d'importants frais de montage d'opérations. Ensuite, la négociation doit être souple, ce qui explique qu'ICF ait retenu le dialogue compétitif. Seul bémol, deux entreprises ont participé au dialogue ce qui a réduit les choix, d'autant plus que le candidat retenu, Spie, a été le seul à répondre pleinement aux deux problématiques. Enfin, il convient de bien encadrer la garantie de performance. D'où le recours à un volume annuel et à un contrôle très précis. Quant aux pénalités prévues elles sont plafonnées à 25.000 euros par an.
Quant aux coûts de développement, ils se sont révélés relativement importants, de l'ordre de 120.000 euros, notamment parce qu'il n'y avait ni modèle type ni offre de tiers investisseur. Néanmoins, l'avocat estime que si les initiatives se multiplient ils devraient baisser sensiblement, surtout en ce qui concerne la modélisation.
Enfin, la stratégie visant à réduire l'apport en fonds propres et le recours à l'emprunt trouve une limite. Si l'apport d'ICF est relativement faible, environ 13% de l'enveloppe tiers investissement, il n'est cependant pas possible pour ICF de ne pas comptabiliser la dette dans son bilan. "Soyons clair : on ne peut pas camoufler son bilan", prévient Maitre Azan.
