Par un arrêt du 11 mars 2014 (1) signalé par l'avocat Arnaud Gossement, la Cour de cassation a confirmé que le vendeur d'un terrain est tenu d'informer l'acquéreur si une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) y a été exploitée dans le passé. En conséquence, le vendeur n'ayant pas satisfait à cette obligation a été condamné à payer les opérations de dépollution du terrain vendu.
Les vendeurs obligés d'adopter une démarche proactive
L'obligation d'information pesant sur le vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une ICPE est une obligation de résultat. Le propriétaire qui n'informerait pas son acheteur de cette exploitation antérieure ne respecte pas cette obligation, soit la raison pour laquelle il ne l'a pas remplie. L'ignorance d'une exploitation passée n'exonère donc pas le vendeur de cette obligation.
Les vendeurs doivent, de ce fait, adopter une démarche proactive en recherchant si une ICPE a été exploitée sur leur terrain dans le passé. Faute d'effectuer cette recherche, ils s'exposent au risque que leur acquéreur se retourne contre eux pour non-exécution de leur obligation d'information.
La présente décision se situe dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure de la Cour, qui interprète très rigoureusement le texte de l'article L. 514-20 du code de l'environnement.
Conformément à cette jurisprudence, la
">Cour de cassation a déjà retenu la non-exécution de l'obligation d'information à l'égard d'un propriétaire vendant un terrain à une commune qui ne pouvait ignorer qu'une ICPE y avait été exploitée
L'obligation d'information vise à éviter les pratiques abusives de certains vendeurs cédant des terrains sur lesquels ont été exploitées des installations classées sans en informer l'acheteur. En effet, les nuisances susceptibles de découler de cette exploitation passée sont potentiellement très importantes. La pollution du sol peut menacer gravement la santé humaine, rendant impératives des opérations de dépollution qui peuvent être extrêmement coûteuses.
Le paiement des opérations de dépollution à la charge du vendeur ?
En cas de non-exécution de l'obligation d'information, le vendeur s'expose. L'acheteur a ainsi le choix "de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix". Il peut également "demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente".
En l'espèce, les juges ont sanctionné le vendeur en le condamnant à assumer des opérations de dépollution excédant le prix du terrain. Celui-ci n'est pas parvenu à faire reconnaître "la disproportion entre le coût de la remise en état et le prix de vente de la parcelle", car il "n'avait pas sollicité le rejet de la demande d'indemnisation" de l'acheteur en appel.
