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Le bail vert, ou comment mettre en place de bonnes pratiques et réaliser jusqu'à 25% d'économies d'énergie ?

Jennifer Théveniot, responsable Développement Durable chez AOS Studley, revient sur l'opportunité que constitue l'annexe environnementale pour les entreprises - autrement appelée le bail vert - afin de réduire leur consommation d'énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Avis d'expert  |  Energie  |    |  Actu-Environnement.com

Depuis le 13 juillet 2013, tous les baux des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, qu'ils soient conclus, renouvelés ou en cours, ont pour obligation légale d'insérer dans leur bail une annexe environnementale, plus couramment appelé le bail vert (selon la Loi Grenelle II n°2010-788 du 12 juillet 2010).

Le bail vert invite le propriétaire et le locataire de l'immeuble à se communiquer mutuellement les caractéristiques des équipements et systèmes de leur bâtiment, ainsi que leurs consommations d'énergie, d'eau et la quantité de déchets générés. Cette nouvelle règlementation offre donc au preneur et au bailleur une occasion de se rencontrer afin de dresser ensemble le bilan de la performance énergétique et environnementale de leurs locaux, et de s'engager sur un plan d'actions visant à l'améliorer.

Si la loi ne prévoit aucune obligation de résultats ni aucune sanction, le marché, lui, en induira, ne serait-ce que par la baisse de l'intérêt porté aux immeubles non verts ainsi qu'à terme, la décote des valeurs locatives de ces immeubles.

Parallèlement, cette annexe environnementale représente un levier essentiel d'amélioration de la performance du bâtiment.

Un engagement bénéficiant aux deux parties

Rédigée par le propriétaire, l'annexe environnementale peut prévoir des obligations qui s'imposeront aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. A titre d'exemples, le bailleur peut avoir intérêt à négocier une obligation de résultat de la part du locataire en matière de performance et une sanction pécuniaire ou juridique en cas de non atteinte des objectifs fixés ; ou encore à ajouter certaines clauses portant atteinte à la libre jouissance des locaux par le preneur, voire à la gestion de son entreprise (exemple : interdiction d'utilisation de certains équipements trop énergivores ; horaires d'utilisation des locaux imposés…) ; ou à lui demander de s'engager dans une certification environnementale de ses locaux, etc.

Il s'agirait donc là d'une ou de plusieurs clauses que le bailleur pourrait être tenté d'insérer pour lui permettre d'atteindre plus facilement le niveau de performance énergétique imposé par le décret Gauchot à paraître en application de la Loi Grenelle II. Celui-ci impose que « des travaux d'amélioration de la performance énergétique soient réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s'exercent une activité de service public dans un délai de 8 ans à compter du  1er janvier 2012 » (Article L. 111-10-3 du Code de la Construction et de l'Habitat).

Hors, le décret n°2011-2058 du 30 Décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnementne prévoit pas d'obligation de résultat… En tant que locataire, restez donc vigilant afin que cette annexe engage et bénéficie aux deux parties !

Un bel outil de concertation

En allant plus loin, le bail vert représente bien plus qu'une simple contrainte réglementaire. Il peut en effet devenir un véritable outil de concertation permettant au bailleur et au locataire de se rencontrer régulièrement pour suivre et améliorer leurs consommations… afin de viser des économies d'énergie !

Bien que ce « verdissement » puisse engendrer des coûts liés notamment aux travaux de performance énergétique, le bailleur comme le locataire peuvent y trouver un intérêt.

Côté bailleur, le propriétaire valorisera son immeuble par rapport à d'autres moins vertueux.

Côté preneur, le locataire pourra espérer payer à terme moins de charges s'il respecte les engagements définis dans le bail pour faire des économies d'énergie. Il sera par ailleurs satisfait de savoir qu'il occupe un bâtiment vertueux : il s'agit là d'une politique de communication interne mais également de marketing de l'entreprise utilisatrice des bureaux.

Le bail vert comme levier d'économies d'énergie

Le « vert » a bien souvent mauvaise réputation, car nécessairement associé à la notion de coûts. Avec le bail vert, il est pourtant possible d'allier protection de l'environnement et économies !

Le bail vert n'a en effet pas pour objet d'imposer au bailleur ou au preneur de réaliser des travaux de performance énergétique mais bien à minima de suivre les consommations et d'échanger périodiquement afin de prévoir des actions d'amélioration.

Grâce à un investissement financier limité, voire nul, ces actions peuvent conduire à la réduction des consommations et donc des charges. L'IPD (Institut Pour le Développement – Source : « Les leviers d'action sur l'énergie au bureau », IPD, Iosis Conseil, 2011) a d'ailleurs montré que près de 10% d'économies peuvent être réalisées ne serait-ce qu'en améliorant les bonnes pratiques (sensibilisation des collaborateurs, suivi et affichage des consommations par exemple). Associées au pilotage des installations (gestion automatisée de l'eau et l'électricité, relevés réguliers des compteurs, température de consigne…), ces mêmes économies peuvent atteindre 15%. Tandis qu'en y ajoutant la mise en place d'équipements spécifiques et la réalisation de petits travaux, la consommation d'énergie de bureaux peut chuter de 25%...

25% d'économies d'énergie ne serait-ce qu'en mettant en place de bonnes pratiques et en réalisant de petits travaux (les travaux de gros œuvre peuvent engendrer jusqu'à 40% d'économies), une donnée non négligeable lorsqu'on sait que les tarifs réglementés sont amenés très prochainement à disparaitre et ainsi les factures à gonfler ! Sans obligation de résultats, il s'agit tout de même d'un beau levier pour mettre en place des actions communes entre propriétaire et locataire et ainsi allier développement durable et économies de charges.

Côté utilisateur, que des avantages !

Par la mise en place de ces différentes actions, le propriétaire est incité à améliorer la performance énergétique de son immeuble, le locataire verra donc logiquement ses charges énergétiques diminuer.

A terme, le locataire a également l'assurance de profiter d'un meilleur confort pour ses utilisateurs : des locaux plus verts sont forcément plus performants, moins pollués, plus confortables.

Enfin, côté communication, la mise en œuvre de l'annexe environnementale constitue une nouvelle fois un véritable atout. Cet outil permet pour chaque entreprise utilisatrice soumise à l'obligation de publication d'informations de RSE au sein de leur rapport de gestion, de valoriser concrètement son engagement pour une utilisation vertueuse de ses locaux. Jusque-là réservée aux seules sociétés cotées et à certaines sociétés non cotées dépassant certains seuils, depuis 2012, le périmètre de cette obligation a été étendu et son contenu complété (Article 225 de la loi n° 2010-788 de la « Loi Grenelle 2 »). De plus en plus d'entreprises sont donc concernées par ces obligations de communication autour de leur engagement pour le développement durable. Dans ce cadre, il est réellement porteur de valeur ajoutée pour elles de tirer profit des pratiques mises en œuvre dans le cadre de leur bail vert pour réduire l'empreinte environnementale de leurs locaux.

Enfin, depuis la parution du décret n°2011-829 du 11 juillet 2011, les entreprises de plus de 500 salariés ont l'obligation de réaliser un bilan gaz à effet de serre (GES) accompagné d'un plan d'actions, et de le mettre à jour au moins tous les 3 ans. Cette réduction de la consommation énergétique dans le cadre du bail vert permettra concrètement de réduire les émissions de gaz à effet de serre… d'une pierre deux coups !

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