Face au recul du trait de côte, le Gouvernement envisage le démembrement de propriété

Devant l'érosion du littoral, l'exécutif travaille sur de nouveaux outils juridiques permettant une recomposition spatiale : démembrement de propriété, permis de construire à durée déterminée… La question du financement reste posée.

« Accélérer l'adaptation de notre société aux conséquences du dérèglement climatique, c'est aussi faire face au recul du trait de côte. Pas moins de 20 % de notre façade maritime est concernée. En Vendée ou dans la Somme, le littoral recule de 0,5 à 1,5 mètres par an. D'ici la fin du siècle, près de 50 000 logements pourraient être menacés », a rappelé Élisabeth Borne lors du Conseil de défense écologique du 12 février dernier.

Au-delà des ouvrages de protection qui montrent leurs limites face à l'érosion inéluctable du littoral, des solutions de repli stratégique vont s'imposer. Des collectivités locales se saisissent de la question comme les municipalités de Lacanau (Gironde) ou d'Ault (Somme). « Nous assistons à un tournant, avec le passage d'une démarche de protection, qui reste utile, à une idée de recomposition spatiale actant l'insuffisance des outils de prévention du risque », témoigne une représentante du ministère de la Transition écologique.

Le Gouvernement constate l'insuffisance des outils juridiques à disposition des collectivités pour mettre en œuvre cette recomposition spatiale, ainsi que celle des financements pour l'accompagner. S'inspirant des propositions faites en novembre par le député vendéen Stéphane Buchou (LReM) dans son rapport sur l'adaptation des territoires côtiers au changement climatique, l'exécutif a révélé une série de mesures lors du Conseil de défense écologique.

Permis de construire

Élisabeth Borne a tout d'abord annoncé l'interdiction des nouvelles constructions dans les zones menacées par l'érosion dans les trente ans. Mais la ministre a aussi esquissé les contours de nouveaux outils juridiques. Des outils qui font l'objet d'une mission dont les résultats devraient être connus d'ici quelques mois, indique-t-on au ministère de la Transition écologique. Ces conclusions se traduiront par des dispositions législatives.

Parmi ces nouveaux outils figure la création d'un nouveau type de permis de construire pour des constructions « non pérennes et démontables ». Il s'agira d'un permis d'une durée déterminée, qui pourrait être de 60 ans, portant sur des terrains menacés par l'érosion à moyen terme (entre 40 et 100 ans). L'exécutif envisage aussi de confier un droit de préemption aux collectivités qui lancent un projet de recomposition spatiale.

Le troisième instrument, dont l'étude a été confiée à la mission, s'apparente à un démembrement de propriété. L'orientation donnée consiste à séparer la nue-propriété des biens menacés, qui relèverait de la collectivité locale, de leur usufruit conservé par l'ancien propriétaire.

Le trait de côte à moins de 10 mètres de la propriété

Parmi ces nouveaux outils figure la création d'un nouveau type de permis de construire pour des constructions « non pérennes et démontables » (...), un permis d'une durée déterminée.

On peut se faire une idée plus précise de ce nouvel outil à travers les conclusions d'une mission de hauts fonctionnaires rendues en juillet 2019. « Une maîtrise [foncière] progressive, en fonction du rythme de recul et des projets d'aménagement, peut être facilitée par un démembrement de propriété, dans lequel la collectivité locale rachèterait la nue-propriété d'un bien et en laisserait l'usufruit à son propriétaire », concluait la mission. Celle-ci soulignait les avantages d'une telle solution pour les deux parties. Pour les collectivités : coût d'acquisition plus faible et pas de charges courantes. Pour les propriétaires : statut plus attractif et moins précaire que celui de la location. D'autre part, ajoutait-elle, l'usufruit peut être laissé à l'occupant en fonction du recul du trait de côte selon une définition qui devra être précisée dans la convention de démembrement de propriété. « Par exemple, l'usufruit s'interromprait quand le trait de côte recule à moins de dix mètres de la propriété », proposait la mission.

Le rapport Buchou, quant à lui, propose la mise en place de « conventions littorales d'occupation », qui s'inspirent de cette mission mais aussi du « bail réel immobilier littoral » défendu dans la proposition de loi « Got-Berthelot » de juillet 2016. Ces conventions seraient conclues après acquisition de la nue-propriété des biens par la collectivité locale ou par un établissement public foncier qu'elle mandaterait. Elles permettraient « le maintien dans les lieux des occupants ou des activités, ou bien l'affectation temporaire des biens, jusqu'à l'imminence de la submersion », explique le député dans son rapport.

Taxe sur les transactions immobilières de plus de 100 000 euros

La mise en place de ces nouveaux outils pose la question cruciale de leur financement. « La question est non aboutie », admet-on au ministère de la Transition écologique. Le fonds Barnier n'est pas mobilisable car il ne permet une acquisition qu'en cas de menace grave pour la vie humaine. Ce qui n'est pas le cas du recul progressif du trait de côte. Pour l'heure, le Gouvernement entend faire émerger les projets les plus mûrs grâce à un accompagnement financier à travers des appels à projets du type de ceux proposés par la Banque des territoires.

À terme, l'exécutif doit réfléchir à des solutions de financement plus pérennes. Doit-il reposer sur une solidarité nationale, régionale, ou entre collectivités côtières ? La question reste pour l'instant sans réponse. Là aussi, le Gouvernement pourra s'inspirer des solutions proposées par le député de la Vendée, qui penche pour cette dernière solution. Celui-ci préconise en effet la mise en place d'un fonds d'aménagement littoral alimenté par une augmentation de la taxe communale additionnelle aux droits de mutation immobilière. Cette taxe serait prélevée sur le périmètre des intercommunalités disposant d'une façade littorale pour toute transaction d'un montant supérieur à 100 000 euros.