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Retour d'expérience sur l'annexe environnementale : entre obligations et réelles opportunités

Nicolas Régnier nous propose un retour d'expérience de Green Soluce sur l'annexe environnementale, communément appelée « Bail Vert », devenue obligatoire pour les propriétaires de bâtiments tertiaires à usage de bureaux et de commerces.

Avis d'expert  |  Energie  |    |  Actu-Environnement.com

Depuis le 1er Janvier 2012, tous les nouveaux baux commerciaux et tertiaires de plus de 2000 m2 doivent être accompagnés d'une annexe environnementale. Ce décret, qui s'élargira à tous les baux en cours à partir du 14 juillet 2013, a pour objectif de sensibiliser le bailleur et le preneur à l'impact environnemental du bâtiment concerné.

A première vue, on peut reprocher au décret du 30 décembre 2011 son manque de détails sur les éléments du bâtiment à analyser, ou son absence de contraintes et d'objectifs précis à atteindre.

Mais il faut plutôt voir en cette concision une opportunité d'inciter les bailleurs et les preneurs à se mobiliser pour diminuer les impacts environnementaux du bâtiment, sans pour autant fixer de « barrières » insurmontables.

En effet, bien que l'annexe environnementale constitue un document supplémentaire à produire, elle a le mérite d'entamer le dialogue entre les différents acteurs sur des sujets tels que les équipements techniques ou les consommations énergétiques (électricité, gaz, eau..).

Cette prise de recul au moment de la rédaction du document peut ainsi être l'occasion de repérer d'éventuelles dérives de consommations, pour  ensuite embrayer sur la mise en place d'un plan d'action cohérent accompagné de mesures correctives.

Principales étapes de l'annexe environnementale

La mise en place d'une annexe environnementale donne l'opportunité aux bailleurs et preneurs d'échanger autour de quatre problématiques :

  • L'état des lieux des équipements existants et de leurs caractéristiques énergétiques

Certains dysfonctionnements et incohérences au sein du bâtiment peuvent ainsi être décelés lors de cet état des lieux. Un exemple relativement courant pour les immeubles de bureaux est l'installation par le locataire (souvent dans les salles de réunions) d'équipements de production de froid ne possédant aucune interaction avec la production d'air du bâtiment, laquelle dépend du propriétaire. Il est ainsi fréquent de se retrouver dans une salle de réunion où  l'équipement du locataire produit du froid tandis que la centrale d'air du bâtiment souffle de l'air chaud !

  • La production et la gestion des déchets

L'autre thème abordé par l'annexe environnementale est la gestion des déchets. Il faut bien reconnaitre que cette problématique est souvent délaissée ou tout simplement négligée par les propriétaires. Bien dommage, lorsque l'on sait que les entreprises de collecte estiment à 80% le taux de déchets valorisables dans les bureaux, constitués en très grande majorité de papier, et donc potentiellement revendables en centre de tri. On estime qu'une valorisation efficace des déchets produits peut raisonnablement permettre de réduire les frais de collecte à hauteur de 10 à 30%.

Un exemple représentatif des problèmes pouvant être appréhendés à travers la mise en place d'un « bail vert » est le manque d'échange entre les différents acteurs intervenant sur la chaîne de gestion des déchets.

En effet, une procédure de recyclage n'est efficace que si l'ensemble de la chaîne des intervenants y est sensibilisé, et cela est loin d'être systématique : les efforts des collaborateurs sensibilisés au tri sélectif sur leur poste de travail peuvent être réduits à néant si le personnel de nettoyage n'est pas informé de la démarche.

Il est relativement fréquent de retrouver les déchets triés par les collaborateurs dans un seul bac au sous-sol du bâtiment, le tout allant dans les ordures ménagères !

Des actions peuvent ainsi aisément être mises en place dans le cadre de l'annexe environnementale.

  • Le suivi annuel des consommations énergétiques (eau, électricité, gaz…)

L'annexe environnementale donne la possibilité de prendre du recul sur le fonctionnement général du bâtiment et d'en analyser précisément l'historique des consommations. Cela peut permettre de détecter d'éventuelles surconsommations ou anomalies comme des fuites de fluides sur l'installation.

Par ailleurs, cela est l'opportunité de mettre en place un système de mesure composé de compteurs d'énergie, afin d'informer les deux parties des consommations annuelles réelles des équipements présents.

Il faut cependant rester vigilant lorsque l'on aborde le sujet du comptage de l'énergie et manipuler les compteurs avec parcimonie. En effet, bien que très utiles pour distinguer les consommations réelles, encore faut-il que les compteurs d'énergies souhaités soient installés intelligemment. Ainsi, il est préférable de disposer de quelques compteurs fiables sur les postes de consommation « clés » d'une installation (refroidissement, chauffage, éclairage, production d'eau chaude) que de multiples points de comptage « incertains », rendant l'exploitation des données difficile, voire impossible pour dresser un bilan significatif des consommations réelles du bâtiment.

  • La mise en place d'un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment

Enfin, l'annexe environnementale permet de se projeter dans la durée, en vue d'établir un plan d'amélioration continue entre le preneur et le bailleur.

Cela est une situation favorable pour analyser périodiquement (annuellement après chaque saison de chauffe par exemple) les consommations du bâtiment, mais également mesurer les éventuels bénéfices apportés par le plan d'actions.

La motivation, principal moteur au décret

En plus de s'insérer dans la politique « RSE » des entreprises, l'annexe environnementale constitue une bonne occasion de réduire l'impact environnementale et les consommations du bâtiment, tout en se préoccupant du confort des utilisateurs.

Ainsi donc, la seule vraie limite de ce document, dans un contexte économique morose, pourrait être la réelle motivation des acteurs concernés…

Avis d'expert proposé par Nicolas REGNIER dirigeant de la société GREEN SOLUCE, spécialisée dans l'accompagnement des entreprises et collectivités locales pour la rénovation énergétique de leurs bâtiments tertiaires

Réactions1 réaction à cet article

 

Cette démarche est très intéressante, les 4 points sont clé car ils représentent de véritable sources d'économie. Les exemples sont vraiment bien choisis et révélateur de la nécessité d'une prise de conscience. La volonté de faire du durable accompagner de programmes adaptés qui prennent en compte tous les acteurs d'un processus environnemental est une solution participative viable. Surtout quand on voit que faire à moitié les choses peut être contre productif...
Merci pour ce témoignage !
Au plaisir

Valousaba | 27 novembre 2012 à 21h01
 
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