« Selon le Comité pour l'économie verte, la construction de logements est la première source d'artificialisation en France entre 2006 et 2014, principalement en zones détendues », rappelle le Gouvernement dans son plan de relance de l'économie dévoilé le 3 septembre. Or, ajoute-t-il, « le foncier en zone urbaine est sous utilisé, les possibilités offertes par les documents d'urbanisme ne sont pas pleinement exploitées ».
Conclusions de l'exécutif ? Il est nécessaire de mettre en place un outil d'aide à la densification à destination des communes. Cet outil, vanté comme un moyen de tendre vers l'objectif du « zéro artificialisation nette », s'ajoute à un autre dispositif que la ministre de la Transition écologique avait dévoilé à l'issue du Conseil de défense écologique du 27 juillet dernier : un fonds dédié au recyclage des friches. De façon surprenante, ces dispositifs ne suscitent pas l'enthousiasme des professionnels du bâtiment qui attendaient bien davantage du plan de relance.
Favoriser les opérations de logements denses
Le dispositif d'aide à la densification vise à accélérer la construction en « favorisant des opérations de logements denses » et accompagner les communes dans la réalisation d'équipements publics (écoles, équipements de loisir, etc.). Si la réalisation d'« aménités urbaines » (parcs urbains aménagements verts, etc.) est aussi avancée, les indicateurs retenus pour mesurer l'application du dispositif montrent que ce dernier point ne constitue pas une priorité.
Le plan de relance prévoit de mobiliser 350 millions d'euros (M€) sur deux ans pour ce dispositif de soutien. Celui-ci prendra la forme d'une aide forfaitaire pour « tout programme comprenant au moins deux logements, objet d'une autorisation d'urbanisme et favorisant une utilisation efficiente du foncier ». Il visera les mètres carrés de surface de logements construits au-delà d'un seuil de densité fixé pour chaque catégorie de communes en fonction d'un bouquet d'indicateurs : densité de population et de bâti, état du parc de logements…
Le Gouvernement prend pour exemple un projet prévu pour 20 logements sur quatre niveaux qui évoluerait, avec ce dispositif, vers une opération de 30 logements « en construisant deux niveaux supplémentaires ou en augmentant l'emprise au sol du bâtiment sans modifier la surface du terrain ».
L'aide sera accordée aux communes pour financer des travaux « de restructuration ou de renouvellement urbain nécessaires à l'intégration de nouveaux bâtiments, à l'accueil de leurs occupants et à la prise en compte des impacts liés à l'accroissement local de la population », précise le Gouvernement. Le décret fixant les conditions d'octroi de ce soutien est annoncé pour mars 2021 et les arrêtés d'application pour le mois suivant. L'aide accordée en novembre 2021 prendra en compte les permis de construire délivrés entre septembre 2020 et août 2021. Le calendrier sera le même en 2022.
« Parallèlement, des mesures de réduction des délais d'instruction des autorisations seront engagées afin d'accélérer les opérations », annonce le Gouvernement. « Beaucoup (…) de mesures de simplification ont été adoptées pendant la crise sanitaire par ordonnances. C'est aussi une des vertus de la crise. Je vous indique aujourd'hui que ces dispositions seront prolongées, amplifiées et, si possible, pérennisées », avait déclaré Jean Castex le 26 août devant les adhérents du Medef, citant en particulier le droit de l'urbanisme.
Réhabiliter 900 hectares de friches sur 230 sites
Quant au fonds pour le financement des opérations de recyclage des friches, le plan de relance y consacre une enveloppe de 300 M€. « Reconstruire sur une friche coûte plus cher que de construire sur un champ ou une forêt. Ce fonds va permettre de réduire l'écart », avait résumé Barbara Pompili à l'issue du cinquième Conseil de défense écologique. « Les opérations de recyclage de friches ou de foncier déjà artificialisé impliquent en effet des coûts supplémentaires de démolition et de dépollution, entraînant également des délais plus longs et des risques plus importants. Ces coûts ne peuvent généralement pas être compensés par les recettes de cession, en particulier en secteur détendu », précise le plan de relance.
Le Gouvernement affiche l'objectif de réhabiliter environ 900 hectares de friches sur près de 230 sites. Le fonds financera la transformation de fiches et de foncier déjà artificialisé dans le cadre d'opérations d'aménagement urbain, de revitalisation de centres-villes ou de périphéries urbaines, ou pour en faire des sites « clés en main » permettant la relocalisation d'activités. À titre d'exemple, le document cite le projet des Tanneries de Barjols (Var) qui prévoit la construction de 45 logements en mixité sociale, un pôle médical et l'aménagement d'espaces publics sur une friche industrielle polluée, amiantée et sous péril imminent en centre-ville.
Le fonds est destiné à financer, sous forme de subventions, des projets dont l'instruction technique sera assurée par les préfets avec l'appui des services déconcentrés de l'État, des établissements publics d'aménagement et des établissements publics fonciers, précise le Gouvernement. En revanche, « l'Ademe assurera en direct l'instruction des demandes pour les anciens sites industriels pollués à responsable défaillant », précise le document. L'enveloppe dédiée à ces derniers s'élève à 40 M€.
Le fonds va alimenter, d'une part, des appels à manifestation d'intérêt (AMI) nationaux et, d'autre part, des fonds régionaux contractualisés entre l'État et les régions. Les premiers AMI doivent être lancés cet automne et les lauréats choisis en janvier 2021 pour une réalisation des travaux au second semestre de l'année prochaine. La signature des contrats de plan État-régions est aussi programmée pour janvier 2021. Le fonds doit aussi permettre de soutenir le développement d'outils d'accompagnement par le Céréma : l'inventaire des friches au service des collectivités (Cartofriches) et un outil d'appui à leur reconversion (Urban Vitaliz).
Les acteurs du bâtiment peu enthousiastes
Ces deux mesures, censées booster les constructions, laissent pourtant les aménageurs et professionnels du bâtiment insatisfaits face à la conjoncture plus que morose. « J'observe avec satisfaction la volonté du Gouvernement d'intervenir pour équilibrer les bilans économiques de nos opérations, souvent déficitaires lorsqu'il faut reconvertir une friche, mais je reste quand même dubitatif et je ne suis pas persuadé que la relance sera au rendez-vous », réagit François Rieussec, président de l'Union nationale des aménageurs (Unam).
« L'accompagnement à la réhabilitation des friches, pour important qu'il soit, ne permettra pas la relance à court terme de l'accession sociale et de l'investissement locatif », déplore de son côté la Fédération française du bâtiment (FFB). La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) cache aussi son enthousiasme face à ces deux mesures. « Soutiens de la production, elles vont dans le bon sens, mais elles ont trois défauts : une portée limitée au regard des enjeux, une grande complexité de mise en œuvre et un effet différé », explique la fédération.
Les acteurs de la dépollution sont, de leur côté, beaucoup plus positifs. "Nous sommes bien sûr très heureux de cette annonce", réagit Christel de la Hougue, déléguée générale de l'Union des professionnels de la dépollution des sites (UPDS) qui avait réclamé la création d'un fonds friches. "La mise en œuvre rapide de ces montants permettra notamment de soutenir l'activité des professionnels du secteur des sites et sols pollués dans cette période difficile liée à la crise sanitaire", explique la représentante du syndicat professionnel.
