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Risques industriels : le prix des logements ne serait pas affecté par les incidents locaux

Le prix des logements prend en compte les nuisances perçues. Mais il ne serait pas affecté par les incidents, les dispositifs d'information ou la mise en place d'un régime d'assurance. Une première indication sur l'effet des PPRT sur l'immobilier ?

Risques  |    |  Laurent Radisson  |  Actu-Environnement.com

Le Commissariat général au développement durable (CGDD) a publié fin septembre une étude consacrée aux liens entre risques industriels et prix des logements.

Cette étude, effectuée entre 2000 et 2008 sur trois zones urbanisées autour d'installations industrielles des agglomérations de Bordeaux, Dunkerque et Rouen, permettrait, selon ses auteurs, de se faire une idée de l'incidence des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) sur l'immobilier.

 
Trois zones industrielles anciennes Les trois zones étudiées par le CGDD sont situées à proximité d'installations industrielles appartenant aux agglomérations de Bordeaux, Dunkerque et Rouen. Il s'agit dans les trois cas d'industries anciennes, bien insérées dans le tissu urbain. Le site de la poudrerie de Saint-Médard-en-Jalles comprend deux usines classées Seveso seuil haut. La plateforme industrielle de Dunkerque compte seize usines, dont quatorze installations Seveso seuil haut et deux soumises à autorisation simple. Enfin, le site de Rouen comprend treize usines : deux Seveso seuil haut, une Seveso seuil bas et dix installations soumises à simple autorisation.
 
Un prix plus faible à proximité des industries

Premier constat, peu surprenant : "le prix des logements peut diminuer du fait de la proximité d'installations industrielles". L'effet dépend toutefois du type d'activité industrielle, de l'historique du site ainsi que du marché local de l'immobilier, indiquent les auteurs de l'étude.

Sur le site de Dunkerque, la proximité des installations Seveso fait diminuer le prix des logements. La proximité d'installations soumises à simple autorisation a le même effet à Rouen en raison des nuisances (sonores, olfactives) perçues par les riverains. "Le consentement à payer médian pour s'éloigner de 100 mètres de plus représente 1% du prix du logement près de Dunkerque et 1,5% près de Rouen", révèle l'étude. Ce qui paraît conforme aux autres études portant sur ce type d'industries.

Sur le site de Bordeaux, au contraire, le prix des logements n'est pas affecté par la proximité de la poudrerie, car le risque industriel "n'est quasiment pas perçu" et les alentours de l'usine caractérisés par un cadre verdoyant et particulièrement calme.

Les incidents locaux sans incidence

Mais si le prix des logements intègre les nuisances perçues, l'étude montre que "les dispositifs d'information, les incidents, la catastrophe d'AZF ou le régime d'assurance des catastrophes technologiques ne modifient pas significativement le prix implicite de la proximité des installations industrielles".

Ainsi, sur les sites de Dunkerque et de Rouen, la localisation dans une zone couverte par un plan particulier d'intervention (PPI) ou une zone de maîtrise de l'urbanisation "n'ont pas d'effet additionnel significatif sur le prix des logements". L'explication ? Les futurs acquéreurs n'auraient pas forcément connaissance de ces zones administratives.

Faible effet des PPRT sur les prix

Les auteurs extrapolent les résultats de leur étude sur l'effet que pourraient avoir les PPRT. Ceux-ci peuvent révéler le risque, mais, si l'on en croit cette analyse, "l'effet d'une révélation du risque sur le prix de l'immobilier sera faible".

L'étude suggère même que la mise en place de ces outils de maîtrise de l'urbanisation pourrait modifier à la hausse le prix de l'immobilier. Ses auteurs avancent trois raisons : les mesures supplémentaires de réduction du risque par l'industriel diminuerait l'exposition des riverains et revaloriserait leurs biens. Le PPRT pourrait impliquer une interdiction de construire dans des zones très exposées qui, en raréfiant l'offre future de logements et en garantissant l'absence de nouveaux voisins, pourrait augmenter le prix des biens. Enfin, l'expropriation de certains ménages pourrait également augmenter la pression foncière. Cependant, relativisent les auteurs, "au vu du nombre très restreint de ménages concernés, ces deux derniers effets sont sans doute négligeables".

Et l'étude de conclure : "l'effet net de la mise en place des PPRT sur le prix de l'immobilier pourrait correspondre à une hausse ou à une baisse du prix de l'immobilier à proximité des industries dangereuses. L'effet net pourrait également être nul". Peu de risque que ces prévisions se révèlent inexactes…

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