Est-ce que les bâtiments auront toujours la capacité de répondre aux besoins des occupants d'ici à 2050 en France ? C'est à cette vaste question que l'Agence de la transition écologique (Ademe) et le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) tentent de répondre dans une étude prospective (1) qui élabore quatre scénarios, présentés le 25 janvier à l'occasion d'un webinaire.

22 facteurs auront un impact sur les bâtiments en 2050

Dans une période « de grandes mutations » (changement climatique, développement du numérique, évolution des modes de vie et du travail, vieillissement de la population…), l'adaptation du parc de bâtiments « au contexte et aux besoins de demain est un défi important pour les acteurs du bâtiment et de l'immobilier », soulignent l'Ademe et le CSTB. La démarche de prospective « Imaginons ensemble les bâtiments de demain » a été lancée par les deux organismes, en 2019. Les acteurs de la construction et de l'immobilier ont été invités à partager leurs points de vue.

En concertation avec ces derniers, l'Ademe et le CSTB ont d'abord identifié 22 facteurs clés, qui auront un impact sur le bâtiment et l'immobilier en France à l'horizon 2050. Ces facteurs sont répartis en quatre groupes : le contexte du secteur, qui prend en compte la démographie, la répartition de la population, les ressources économiques des ménages, les risques systémiques, le numérique, etc. S'ajoutent les facteurs liés à la demande de bâtiments (l'occupation des logements et des bâtiments non résidentiels, le financement de l'immobilier, le rapport à la propriété, etc.), et les facteurs liés à l'offre (ce que les acteurs du bâtiment et de l'immobilier proposent comme biens et services, la main-d'œuvre, la qualité d'usage des bâtiments, etc.). Enfin, les politiques publiques (politique environnementale, de l'urbanisme, du logement, etc.).

4 scénarios pour dessiner les avenirs possibles du secteur

« Le travail sur les facteurs clés a permis de faire émerger quatre grands scénarios, en assemblant les différentes hypothèses semblant compatibles et cohérentes entre elles. Ces scénarios visent à capter les différents imaginaires concernant l'évolution du monde du bâtiment à 2050 », explique Jérémy El Beze, chef de projet au CSTB, l'un des pilotes de l'étude.

4 scénarios en trois questions© Ademe - CSTB

Les quatre scénarios ont été élaborés à partir de trois questions. Tout d'abord, quelles seront les ressources disponibles ? Ce point permet de mettre en exergue le scénario « pénuries », « caractérisé par l'indisponibilité d'une ou de plusieurs ressources clés, qui sont des ressources naturelles, énergétiques, humaines ou des moyens financiers », indique M. El Beze. Par conséquent, les acteurs réagissent « en ordre dispersé, en adoptant des stratégies individuelles ou à petite échelle, pouvant aller jusqu'à la recherche de l'autonomie des bâtiments vis-à-vis des réseaux existants, comme les réseaux énergétiques ou alimentaires. Par exemple, selon les territoires, la réponse à la multiplication des vagues de chaleur est soit l'installation de climatiseurs individuels peu chers, mais qui contribuent aux effets de chaleur urbaine, soit des programmes locaux de rénovation et de végétalisation. L'activité du bâtiment et de l'immobilier, privée de ressources clés, tourne au ralenti. L'innovation frugale, qui permet de contourner les pénuries, se développe cependant fortement (tandis que) l'obsolescence du parc s'accroît au fur et à mesure », précise Albane Gaspard, du service bâtiment de l'Ademe.

“ Ces scénarios visent à capter les différents imaginaires concernant l'évolution du monde du bâtiment à 2050 ” Jérémy El Beze, CSTB

À quelle vitesse les acteurs évolueront-ils également ? Cette question permet de distinguer le scénario « difficile de tout faire », marqué par une « adaptation trop lente » de certains acteurs de l'offre et de la demande ou des acteurs de la politique. Le parc évolue alors de « manière contrastée », avec des bâtiments neufs qui répondent à certaines exigences de performance (faibles consommations d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre, prise en compte de la biodiversité, etc.) et de nombreux bâtiments rénovés, « mais qui ne sont pas toujours à un niveau très performant. Le BBC (bâtiment basse consommation, ndlr) n'est pas le standard et une part encore importante de bâtiments est mal adaptée aux exigences nouvelles », décrit Jean-Christophe Visier, directeur prospective au CSTB et à l'Ademe.

Les scénarios « bâtiment comme service » et « rééquilibrage(s) » semblent les plus souhaitables…

À l'inverse, les deux autres scénarios impliquent une adaptation rapide des acteurs, mais « quelle forme prendra cette évolution ? », interroge Jérémy El Beze. Il s'agit du scénario « le bâtiment comme service », marqué par une poursuite de la métropolisation et un développement de la « servicialisation » des bâtiments. « En ville, les bâtiments sont pensés comme des services mis à disposition des occupants. Une mutation profonde du rapport au bâtiment et à sa propriété s'opère. L'optimisation des surfaces devient un enjeu central, et la location permet une réelle adaptation à des besoins qui changent dans le temps. En 2050, une part très importante des grandes villes aura fait l'objet de rénovations lourdes ou de restructuration. Les friches urbaines auront disparu. Hors des métropoles, la situation est plus contrastée, entre les lieux de villégiature et les zones dépeuplées », détaille M. Visier.

De son côté, le scénario « rééquilibrage(s) » est marqué par un rééquilibrage territorial et la sobriété. « La préservation de l'environnement et l'anticipation des crises systémiques (climatiques, économiques, sanitaires) deviennent des priorités. La rénovation des bâtiments s'accélère et apparaît comme une filière attractive qui offre des voies de reconversion professionnelle. Ce rééquilibrage territorial conduit à l'apparition d'actifs échoués, tels que les bâtiments de faible qualité des anciennes métropoles dont la perte de valeur est importante », précise l'étude.

Tous ces scénarios sont donc « possibles et chacun d'entre eux peut paraître souhaitable individuellement ou collectivement à une filière, par exemple, et donc présenter des avantages et des inconvénients », souligne Jean-Christophe Visier. Les scénarios permettent à chacun de s'interroger : « Si ça va dans ce sens-là, qu'est-ce que ça veut dire pour mon activité ? »

… et permettent aux bâtiments de contribuer à la neutralité carbone

Pour Albane Gaspard, de l'Ademe, et Jérémy El Beze, du CSTB, les scénarios « le bâtiment comme service » et « rééquilibrage(s) » paraissent « les plus souhaitables » et permettent aux bâtiments de contribuer à la neutralité carbone en 2050.

Les impacts carbone des scénarios n'ont pas été évalués dans ce travail de prospective, mais un chiffrage est possible en rapprochant ces scénarios de ceux définis par l'Ademe dans son rapport « Transition(s) 2050 », publié fin novembre 2021. Ainsi, le scénario « rééquilibrage(s) » peut être comparé aux scénarios « génération frugale » ou « coopérations territoriales » de l'Ademe. « Avec de très fortes baisses de la demande dans ces scénarios, et où près de 80 % du parc de logements ont atteint un niveau BBC rénovation en 2050 », explique Albane Gaspard.

Tandis que « le bâtiment comme service » peut être comparé au scénario « technologies vertes » de l'Ademe. Il s'agit donc d'un scénario « très métropolitain, où l'on va déconstruire, reconstruire et fortement industrialiser l'activité et les modes constructifs », précise-t-elle.

En revanche, le scénario « difficile de tout faire » peut être comparé aux scénarios « tendanciel » ou « pari réparateur » de Transition(s) 2050 de l'Ademe. « C'est-à-dire soit un scénario dans lequel aucun des secteurs n'accélère et, finalement, on ne parvient pas en 2050 à la neutralité carbone (scénario tendanciel, ndlr). Soit un scénario (pari réparateur, ndlr) dans lequel le secteur du bâtiment ne va pas suffisamment vite pour pouvoir baisser au maximum ses émissions carbone. Et transfère donc une partie de la responsabilité de la transition à d'autres secteurs que sont les puits de carbone, notamment technologiques, qui vont aller capter les émissions que le bâtiment a produites », ajoute Albane Gaspard.

Par ailleurs, les modalités d'atteinte de la neutralité carbone dans le cadre du scénario « pénuries » n'ont pas été modélisées dans cette étude prospective.

Ces quatre scénarios permettent de livrer un premier éclairage aux acteurs du secteur pour préparer l'avenir des bâtiments. « Nous avons voulu donner à chaque acteur du bâtiment et de l'immobilier toutes les clés pour les aider à mieux se projeter dans les grandes mutations à venir », déclare Arnaud Leroy, président de l'Ademe. « L'avenir ne sera pas tel ou tel scénario, il sera sûrement un mélange de chacun d'entre eux. Il sera aussi, et surtout, ce que collectivement nous déciderons qu'il soit », estime Étienne Crépon, président du CSTB.