Par une décision du 29 février dernier (1) , la Haute juridiction judiciaire affirme clairement que l'obligation, inscrite dans le code civil, de garantir la chose que l'on vend est applicable à un bien immobilier présenté comme étant dépollué.
Biens vendus comme étant dépollués
Un couple avait vendu à une SCI des terrains et des entrepôts commerciaux destinés à être démolis pour permettre la construction d'immeubles d'habitation.
Une des clauses de l'acte de vente mentionnait que les biens vendus avaient fait l'objet d'une dépollution, ce qui était attesté par un courrier de l'entreprise ayant effectué cette dépollution. De plus, le dernier locataire des lieux avait fait établir un dossier de cessation d'activité avec indication de remise en état du site, dossier dont l'acquéreur avait reconnu être en possession préalablement à l'acte de vente.
Ayant découvert, au cours des travaux de construction, une nouvelle poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération complémentaire de dépollution, la SCI a assigné les vendeurs en paiement du coût des travaux de dépollution.
Pollution résiduelle devant être éliminée naturellement
La cour d'appel de Colmar avait débouté la SCI de sa demande. Pour les juges du fond, l'acquéreur, qui avait connaissance avant de signer l'acte de vente de l'état des travaux qui avaient été exécutés, ainsi que de leurs limites, ne pouvait pas reprocher au vendeur la découverte d'une pollution résiduelle.
Les juges avaient retenu que le vendeur avait fourni tous les éléments relatifs à l'état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site. Il en était ressorti qu'il avait été mis un terme aux sources de pollution et à l'extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle qui devait être éliminée progressivement et naturellement. De plus, l'acquéreur n'avait pris aucun engagement personnel de dépollution du site.
Les vendeurs tenus de livrer un bien conforme
La Cour de cassation censure les juges de Colmar. "En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'acte de vente mentionnait que l'immeuble avait fait l'objet d'une dépollution, ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien conforme à cette caractéristique, la cour d'appel a violé [l'article 1603 du code civil (2) ]", juge la Cour.
L'obligation de délivrance conforme contenue dans ces dispositions du code civil, qui doit être distinguée de l'obligation de garantie des vices cachés (3) ou de l'obligation d'information de l'article L. 514-20 du code de l'environnement (4) , "permet d'engager la responsabilité du vendeur en cas de non-conformité, c'est-à-dire de non-respect des spécifications convenues", rappelle Marie Letourmy, avocate spécialisée en droit de l'environnement. Or, souligne la juriste, "la clause insérée à l'acte de vente, qui fonde en l'espèce l'obligation mise à la charge des vendeurs, ne fixait aucune limite claire quant à la dépollution et à la réhabilitation du terrain".
"On n'insistera (…) jamais assez sur l'importance de la rédaction des clauses contractuelles relatives à la dépollution du terrain insérées dans les actes de vente et le caractère particulièrement précis et clair qu'elles doivent revêtir", conclut l'avocate en réaction à cette décision.
