Faciliter la réhabilitation des friches industrielles en permettant la substitution du dernier exploitant par un tiers intéressé (aménageur, collectivité…) dans son obligation de remise en état. Tel est l'objectif de la réforme dite "du tiers demandeur" prévue par la loi Alur et mise en œuvre par son décret d'application d'août 2015.

Un an et demi plus tard, trois arrêtés préfectoraux actant une substitution ont été signés et une quinzaine d'autres sont en cours, a précisé Carole Lvovschi-Blanc, avocate au cabinet Ginkgo, lors des journées techniques de l'Ademe des 28 et 29 mars consacrées à la reconversion des friches polluées. L'occasion de faire un premier bilan de cette réforme, qui n'avait pas suscité l'enthousiasme des professionnels concernés lors de son adoption.

Trois substitutions acceptées par les préfets

Trois arrêtés préfectoraux ont acté la substitution de l'exploitant sur les sites de l'ancienne raffinerie de Reichstett (Bas-Rhin) en août 2016, de l'ancienne usine de fabrication de produits métalliques Usichrom de Villeurbanne (Rhône) en septembre 2016 et du dépôt de déchets animaux de la société Atemax à Saint-Jean-Bonnefonds (Loire) en octobre 2016.

Les tiers substitués sont respectivement une société privée spécialiste de la reconversion des sites pollués (Brownfields), une société d'économie mixte spécialisée dans l'aménagement urbain (Groupe Serl) et l'établissement public d'aménagement de Saint-Etienne (Epase).

Le projet de reconversion de la raffinerie de Reichstett comprend la démolition complète des bâtiments industriels et la dépollution du site afin de réaliser une zone d'activités accueillant des activités industrielles et logistiques sur une surface d'environ 85 hectares. Le préfet du Bas-Rhin a signé un arrêté "chapeau" qui prescrit les objectifs généraux de remise en état, incluant des mesures de confinement hydraulique et de suivi des eaux souterraines. Il est accompagné d'un premier arrêté portant sur une partie du site, qui sera complété par d'autres au fur et à mesure de l'avancement des travaux de dépollution. "Ce qui permet de réduire les garanties financières à constituer", explique Abdelkrim Bouchelaghem, directeur général de Brownfields, ces dernières couvrant des coûts de travaux de remise en état plus limités.

Selon leurs arrêtés respectifs, le projet du Groupe Serl à Villeurbanne vise à réhabiliter le site de manière à permettre un usage futur de type "lycée (bâtiment sensible), habitations et commerces". Quant à celui de l'Epase, il s'agit de prendre en charge la gestion des pollutions nécessaire à "la mise en compatibilité environnementale de l'intégralité du terrain pour un usage futur commercial et de loisir".

Un statut et un rôle clair

"Le dispositif du tiers-demandeur est plutôt un bon dispositif a posteriori, même si la reconversion était possible avant avec les seuls instruments du droit privé", estime M. Bouchelaghem, même s'il peut apparaître prématuré de tirer un bilan des opérations de substitution. "Il donne un statut et un rôle clair. On a un arrêté préfectoral qui rassure les notaires", explique le dirigeant de Brownfields.

Le dispositif offre plusieurs avantages, confirme Carole Lvovschi-Blanc : un véritable statut législatif et réglementaire pour le tiers-demandeur, un préfet chef d'orchestre, une gestion de la dépollution évitant un séquençage des opérations, un transfert de responsabilité encadré et sécurisé par la constitution de garanties financières…

"La constitution des garanties financières et les capacités techniques du tiers-demandeur constituent le point crucial", estime d'ailleurs l'avocate. Des garanties financières à première demande (1) qu'il n'est pas facile d'obtenir des banques, témoigne Abdelkrim Bouchelaghem. "Le recours à ce type de garanties était un frein pour les tiers intéressés", confirme Carole Lvovschi-Blanc, qui se félicite de leur suppression programmée par la loi sur la biodiversité.

De nouveaux montages juridiques envisageables

L'avocate pointe toutefois un certain nombre de limites au dispositif, qui continuent à subsister. Tout d'abord, l'impossibilité d'enclencher une procédure de substitution lorsque l'exploitant n'a pas procédé à la notification de la mise à l'arrêt de son installation. La lourdeur de la procédure ensuite, en particulier pour les administrations chargées d'instruire les dossiers, même si une instruction ministérielle doit prochainement éclairer leurs missions. Le risque aussi que des demandes de tiers ne portent que sur des parties non polluées des sites.

Enfin, la procédure ne concerne que les friches polluées par des installations classées (ICPE) laissant de côté les autres sites pollués. Un inconvénient que ne présente pas la fiducie, une technique juridique de droit privé, permettant le transfert temporaire de la propriété d'un site.

Cette technique peut toutefois se combiner avec le dispositif du tiers demandeur dans le cas d'un site pollué par une installation classée. "La figure du tiers demandeur permet en premier lieu une substitution de responsabilité", explique en effet Thibault Soleilhac, avocat associé au cabinet Helios. La fiducie est plus orientée vers l'organisation patrimoniale, l'apport en fiducie permettant de "contourner la difficulté de vendre des sites dont la valeur est souvent négative", ajoute le spécialiste de cette technique. Un couplage qui pourrait donner un coup d'accélérateur à la reconversion des friches industrielles.