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Actu-Environnement
Formations professionnelles
Fiche de l'institut « Elegia Formation »
Formation Elegia Formation

Certifiant : devenir responsable de montage d'opération immobilière

Formation Inter / Intra | 2 jours | A partir de 6093€ HT

Objectifs pédagogiques

Maîtriser les règles juridiques, techniques et financières d'une opération immobilière
Identifier les risques et garantir la faisabilité et la sécurité du projet à chacune des étapes
Piloter et coordonner un montage immobilier de A à Z

Publics concernés

Promoteurs - Responsables de la maîtrise d'ouvrage - Responsables d'opérations immobilières - Toute personne en charge d'une opération immobilière

Programme

A. Droit de l'urbanisme : les règles fondamentales (2 jours)

1. Les acteurs de l'urbanisme
• communes, intercommunalités, départements et régions
• ABF, commission de sécurité et des sites
• DDT, établissements mixtes, SEM
• rôle du préfet et contrôle de la légalité

2. Réglementation et planification de l'usage du sol
• inventaire des différents textes applicables (Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois Littoral et Montagne, DTA, PIG, OIN, PSMV...)
• réglementation locale : SCOT, SRADOT, POS/PLU et carte communale
• hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
• impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et Avenir pour l'Agriculture
• les procédures opérationnelles d'aménagement (ZAC, lotissement, expropriation...)

Partage d'expériences : échanges autour des différents documents d'urbanisme : POS/PLU, SCOT

3. Contrôle de l'usage des sols : les autorisations d'urbanisme
• certificats d'urbanisme
• permis de construire, permis d'aménager et déclaration préalable
• leurs domaines d'application respectifs et les pièces obligatoires requises
• instruction et délais de validité
• rendre le permis définitif : les différents types de recours et retrait
• questions liées à la régularisation de la construction et la conformité
• cas des secteurs sauvegardés
• incidences de la réforme de l'urbanisme commercial

Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral

4. Incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier
• taxe d'aménagement et versement pour sous-densité
• maintien des autres régimes (participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive)
• taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles

5. Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme
• contentieux administratif
• contentieux civil
• contentieux pénal

B. Permis de construire : comment l'obtenir ?

1. Champ d'application du permis de construire
• travaux soumis à permis de construire
• cas où une déclaration de travaux suffit
• dispense d'autorisation

2. Etapes préalables à l'élaboration du dossier
• point sur les règles d'urbanisme s'imposant aux demandes de PC
• identifier les documents à consulter avant la demande
• opportunité d'un certificat d'urbanisme créateur de droit acquis

3. Monter un dossier complet
• auteur de la demande
• nature des travaux et destination des constructions
• recours obligatoire à l'architecte
• descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site
• projet architectural
• étude d'impact

Cas pratique : lister les pièces constitutives d'un dossier de PC complet et compléter le CERFA

4. Règles d'instruction et de délivrance du permis
• autorités et organismes compétents
• étapes clés de l'instruction du dossier
• intervention de l'ABF : pouvoirs légaux d'intervention, portée de sa décision et recours possibles
• délais d'instruction
• permis exprès et permis tacite
• articulation avec les législations de l'urbanisme commercial, de l'environnement et de l'archéologie préventive

5. Taxe d'urbanisme
• point sur les principales taxes d'urbanisme
• détail de la taxe d'aménagement

6. Démarrage du chantier après l'obtention du PC
• conditions d'affichage
• déclarer l'ouverture de chantier / l'achèvement des travaux
• rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers
• règles de péremption

7. Que faire en cas de modification du projet ?
• permis modificatif ou permis nouveau
• permis en régularisation
• retrait de permis

Cas pratique : extension d'un bâtiment existant non conforme

8. Contentieux du permis
• contentieux administratif : recours gracieux, recours en excès de pouvoir, référé suspension
• conditions de recevabilité du recours des tiers
• contentieux civil et pénal

Cas pratique : analyse de jurisprudences récentes portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)

C. Etudes préalables et pré-opérationnelles aux opérations de construction et d'aménagement

1. Quels sont les objectifs des études préalables et pré-opérationnelles ?
• pour le maître d'ouvrage
• pour les autres acteurs à l'opération de construction envisagée
• un outil de motivation de la programmation
• une aide à la décision de lancement
Atelier :
- construire un tableau de décision de lancement des études
- aide-mémoire du foncier
- déterminer les intervenants à mobiliser et leurs honoraires

2. Les différentes études de faisabilité
• les enjeux
• quelle méthodologie mettre en place ?
• affiner ses objectifs
• choisir ses options
• quelles sont les options dites « classiques » ?
• synthèse du programme et validation
Atelier :
- concevoir des bilans prévisionnels, promoteurs et intégrer ses leviers d'action
- établir un calendrier de trésorerie
- construire un phasage calendaire

D. Construction - réhabilitation : les étapes clés du montage d'opérations immobilières (2 jours)

1. Contexte du montage d'opération
• aspect foncier de l'opération : constructibilité et fiscalité de la zone
• outils de programmation de l'opération
• définir et répartir les rôles entre les maîtres d'ouvrage, les maîtres d'oeuvre et les différents intervenants obligatoires
• impact du développement durable

2. Etape administrative : les règles applicables aux autorisations de construire
• permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable...
• cas des immeubles de grande hauteur
• changement d'affectation de locaux

3. Phase contractuelle du montage d'opération
• types de marchés
• rédaction des clauses d'indexation, de révision et d'actualisation
• pièces constitutives du marché
• application des normes
• contrats d'architecte
• contrats de contrôle technique
• contrats d'entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, entreprise mandataire commun
• précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance

4. Gestion des litiges en cours de chantier
• réagir en cas de "mise en faillite" de l'entreprise prestataire
• comment sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise ?
• intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
• réceptionner les travaux en préservant ses voies de recours
• permettre relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais

5. Paiement du prix par le maître d'ouvrage
• variations prévisibles du prix, indices et actualisation
• vérifier les situations de paiement
• modalités de paiement et retenues de garanties
• justifications et sanctions au non-paiement du prix

6. Obligations des constructeurs à l'égard du maître d'ouvrage pendant l'opération
• respecter les règles de l'art
• renseigner et conseiller
• exécuter les travaux prévus
• tenir les délais prévus
• conséquences pratiques de ces obligations

7. Réception des travaux
• enjeux de la réception
• déclencher l'acte de réception
• réagir face aux désordres apparents

8. Mise en oeuvre des garanties après la réception des travaux
• garantie de parfait achèvement
• garanties biennale et décennale des malfaçons
• garantie trentenaire
• dommages intermédiaires
• exonérations de responsabilité
• stratégie à adopter pour préserver ces garanties
Atelier fil rouge : tout au long de la formation, le formateur illustre les apports techniques par l'étude d'une opération de construction dans toutes ses étapes

E. L'ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières (1 jour)
1. Monter le dossier financier d'une opération immobilière
• budget des études préalables à l'opération
• perspectives préalables
• bilan prévisionnel
• bilan des risques et des potentialités
• bilan définitif

2. Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)
• dépenses d'investissement
• revenus d'activité et d'autofinancement
• flux de financement
• autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)
• modéliser un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)

3. Calculer la rentabilité financière
• outils d'analyse financière
• mesurer la rentabilité d'un investissement
• taux de rendement moyen (ROI)
• délai de récupération du capital investi (pay back)
• valeur actuelle nette (VAN)
• taux de rendement interne (TRI)
Atelier : simulations financières
Etape 1 - calculer un ROI
Etape 2 - calculer le pay back
Etape 3 - calculer une VAN
Etape 4 - calculer un indice de profitabilité
Etape 5 - calculer un TRI

4. Financer l'investissement
• quelle stratégie privilégier et avec quels outils ?
• effet de levier de l'endettement
• quand recourir à l'emprunt ?
• modélisation d'un investissement immobilier locatif

5. Gérer les risques inhérents à l'investissement
• risque propre aux flux
• risque sur le capital
• répartir les risques entre les différents actifs
Etude de cas : exemples chiffrés de risque propre au flux

F. Maîtrise d'ouvrage : anticiper et gérer les risques et responsabilités d'une opération immobilière (2 jours)

1. Quels dommages peuvent être causés à l'occasion de l'opération de construction ?
• aux tiers, au voisinage
• aux usagers du bâtiment
• aux salariés de l'entreprise
• aux bâtiments environnants et à la construction elle-même

2. Dans quelles circonstances peut-il y avoir responsabilité ?
• dommages provenant d'un fait personnel, du fait d'employés, de sous-traitants...
• dommages causés par du matériel de chantier
Cas pratique : identifier, grâce à des exemples issus de la jurisprudence récente, les situations de mise en responsabilité du constructeur

3. Identifier les cas de responsabilité civile
• fait déclenchant de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle
• comment s'engage la responsabilité contractuelle ?
• responsabilité des fournisseurs et des fabricants
• incendie, inondation, explosion du bâtiment : qui supporte la reconstruction ?
• dommages causés par le bâtiment : la responsabilité du constructeur peut-elle être engagée ?

4. Eviter le risque pénal
• délits non intentionnels applicables aux accidents de construction
• infractions pénales propres à l'activité de construction
• impacts de la délégation de pouvoirs en matière pénale
Cas pratique : analyser les différentes responsabilités pouvant être mises en cause dans une situation déterminée

5. Se désengager de sa responsabilité
• utiliser efficacement les actions récursoires
• cas d'exonération légale
• effet de la force majeure
• clauses limitatives de responsabilité
• faute de la victime

6. Faire jouer les garanties et assurances
• garantie décennale : dommages couverts et personnes pouvant être mises en cause
• garantie de parfait achèvement, une responsabilité privilégiant la réparation en nature
• concours entre assurances, responsabilité décennale et responsabilité civile

G. Sous-traitance dans la construction : obligations contractuelles et sociales (1 jour)

1. Notion de sous-traitance
• place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics
• distinguer la sous-traitance d'autres contrats
• critères de qualification, étendue de la sous-traitance
Cas pratique : distinguer « vraie et fausse sous-traitance » et cotraitance à partir de situations concrètes

2. Acteurs de la sous-traitance
• entrepreneur principal, sous-traitant, sous-traitant de second rang et sous-traitant de rang inférieur, maître d'ouvrage

3. Liens particuliers entre les différents acteurs
• liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant
• absence de liens contractuels entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant
• obligations légales entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant
• responsabilités du maître d'ouvrage (pénales et financières) : travail dissimulé, obligations de vigilance, accident de chantier...
• acceptation du sous-traitant et agrément des conditions de paiement par le maître d'ouvrage : comment agir et éviter les risques ?
• obligations indirectes
• risque de requalification
Cas pratique : analyse de la jurisprudence sanctionnant l'existence d'un contrat de sous-traitance

4. Obligations légales et contractuelles des parties
• que peut exiger le maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant ?
• importance du CCAP
• que peut exiger l'entreprise principale qui veut sous-traiter? ce qu'elle ne peut pas faire ?
• droits, obligations et responsabilité du sous-traitant
• règles liées à la sécurité du chantier (plan de prévention, règlement sécurité, coordination SPS...), la carte professionnelle obligatoire
Cas pratique : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions

5. Conditions financières
• modalités de paiement du sous-traitant, l'autoliquidation de la TVA
• que se passe-t-il en cas de « faillite » de l'entreprise principale ?

6. Résiliation du contrat de sous-traitance et du contrat principal
• causes possibles, que faire en cas d'abandon de chantier ? le devenir de l'ouvrage
• cas particuliers de la faillite du sous-traitant

7. Résolution des incidents lors de l'exécution des prestations ou des travaux
• défaillance d'une partie (dépôt de bilan...), la responsabilité des acteurs
• cas de sous-traitances en chaîne
• réparation des dommages, la mise en jeu des assurances
Cas pratique : analyse de l'enchaînement des responsabilités suite à l'apparition d'un dommage

H. Assurances construction : prévention et gestion des sinistres (2 jours)

1. Responsabilité décennale, dommage de nature décennale, garantie décennale... : que recouvrent ces notions ?
• appréhender la notion d'ouvrage immobilier
• définir un désordre de nature décennale
• cerner les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
• distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance
Exercice d'application : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale

2. Dommages couverts par une assurance
• dommages matériels graves liés à la construction elle-même
• dommages aux existants
• dommages intermédiaires
• notion de dommages immatériels consécutifs
• travaux sous-traités
• dommages causés par l'absence d'ouvrage
Cas pratique : identifier les dommages relevant de l'assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente

3. Contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage
• assurance dommages-ouvrage
• contrat de constructeur non-réalisateur
• contrat collectif de responsabilité décennale
• contrat tous risques chantier
• contrat multirisque

4. Assurances de responsabilité des constructeurs
• contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
• contrat de responsabilité décennale

5. Déclenchement de l'assurance dommages-ouvrage
• point de départ des garanties
• mise en oeuvre des garanties
• obligations respectives de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assuré
• subrogation

6. Règlement d'un sinistre relevant de l'assurance de responsabilité décennale
• point de départ des garanties
• garantie décennale obligatoire en capitalisation
• exclusions de garantie
• causes d'exonération de la responsabilité décennale

7. Estimation et réparation du dommage
• expertise amiable réglementaire de la dommages-ouvrage
• interruption du délai de garantie
• prescription en matière d'assurance

Référence

H21B14121
Connaître les villes et dates de la formation « »

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