Les locations saisonnières touristiques considérées comme des passoires thermiques, donc très énergivores, sont dans le collimateur du Gouvernement. Depuis le 1er janvier 2023, les logements passoires thermiques étiquetés G+ du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui consomment plus de 450 kWh/m²/an, sont déjà interdits à la location. Puis en métropole, suivront tous les logements classés G en 2025, les F en 2028, puis la classe E en 2034.
Jusqu'à présent, les meublés touristiques (locations de moins de quatre mois par an) n'étaient pas concernés par cette interdiction prévue par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le niveau de performance minimal énergétique pour caractériser la décence d'un logement ne s'applique en effet qu'aux logements constituant la résidence principale du locataire, avec des baux classiques.
Le 25 octobre 2022, invité sur BFM Business, Olivier Klein, alors ministre du Logement, conscient de cette situation, avait promis d'étendre cette interdiction aux meublés touristiques. « Il est hors de question qu'on se réfugie derrière l'interdiction de remettre en location [les passoires thermiques] en transformant son logement en meublé touristique. Cela sera les mêmes règles pour les meublés et les non-meublés. On se donnera les moyens pour mettre les garde-fous nécessaires », avait-il affirmé.
Le maire pourra interdire la location
Le 18 juillet 2023, le Gouvernement a présenté son plan afin de lutter contre la réduction de l'offre de logements permanents en zone touristique. Et une des mesures laisse finalement la possibilité aux maires d'appliquer aux meublés de tourisme, « les mêmes règles d'interdictions de locations des passoires thermiques que les locations à l'année, selon le même calendrier d'interdiction progressive prévu dans la loi Climat et résilience ».
Une partie des communes, classées en zone touristique et très majoritairement situées sur le littoral ou en montagne, pourra désormais réglementer davantage les meublés touristiques, selon le plan gouvernemental. « La possibilité laissée aux maires d'interdire les locations de passoires thermiques est un levier pertinent pour résorber les niches juridiques qui désincitent la location longue durée », salue notamment l'Association des élus du littoral (Anel).
Les stations de ski et balnéaires avec le plus fort taux de passoires
D'après l'Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre), au 1er janvier 2022, les plus fortes proportions de logements passoires classés F ou G (résidences principales) se retrouvaient dans les départements ruraux, mais aussi dans les départements montagneux et l'agglomération parisienne, propices au tourisme.
Selon une étude d'Heero, société spécialisée dans la rénovation énergétique, publiée en novembre 2022, les stations de ski françaises ont, pour certaines, beaucoup de logements classés passoires énergétiques et proposés à la location. « Alors qu'en France, 16,9 % des logements sont considérés comme des passoires énergétiques, les 70 stations de ski étudiées comptent en moyenne 50 % de logements avec un diagnostic de performance énergétique F ou G ! » a analysé Heero.
Les stations de ski, les plus énergivores, se situent majoritairement dans les Pyrénées et les Alpes. « Plusieurs facteurs sont en cause : l'altitude, la zone géographique, l'âge de construction des bâtiments », a expliqué Romain Villain, directeur général de Heero. « À la base, la loi Climat ne concernait que les locations longue durée, mais récemment le ministre du Logement, Olivier Klein, a indiqué que les locations de vacances et meublés touristiques seront également concernés, ce qui va avoir un impact très négatif pour les stations de ski qui risquent de voir leur parc locatif diminuer en moyenne de moitié dès 2028, soit dans cinq ans seulement ! Car pour certaines d'entre elles, il sera matériellement impossible de rénover l'ensemble des logements concernés d'ici là…, a-t-il prévenu. Dans les stations de ski, certains travaux peuvent être compliqués par l'altitude, par l'architecture existante ou par la taille des appartements souvent déjà réduite ne permettant pas forcément une isolation par l'intérieur. ».
Dans une étude parue en juin 2023, Effy, spécialiste de l'efficacité énergétique et de la rénovation, s'est quant à lui intéressé à la part de passoires dans les 50 plus grandes stations balnéaires. Le groupe a recensé parmi les villes côtières, celles qui présentent le plus important taux d'équipements hôteliers. « Dans certaines stations balnéaires comme Noirmoutier, près de la moitié des logements seraient des passoires. Conséquences : des gouffres énergétiques l'hiver et des endroits très inconfortables lors des fortes chaleurs d'été. Pour les familles propriétaires, qu'elles occupent ou louent leur bien cet été, la rénovation énergétique est aussi cruciale que complexe », a indiqué Audrey Zermati, directrice stratégie d'Effy.
Ainsi, Noirmoutier compte 42 % de passoires thermiques F et G, suivi de près par Trouville-Deauville (41 %). Viennent ensuite Ramatuelle (30 %), Royan (28 %), Berck (26 %) et Dinard (25 %). Ces communes ont en commun d'avoir un parc immobilier composé de bâtiments anciens ou classés dont la rénovation énergétique est toutefois complexe et coûteuse. « L'isolation thermique des murs par l'extérieur, le remplacement des fenêtres ou la pose d'une pompe à chaleur touchent à l'esthétique du bâtiment et ne peuvent pas être réalisés », a souligné Effy.
La pression de la rénovation énergétique pèsera donc de plus en plus lourd sur les épaules des villes touristiques concernées par un parc de logements très énergivores.
