Téléchargez le Hors Série E&T spécial SSP, édition 2016A l'heure actuelle, l'essentiel des opérations de dépollution se réalise en liaison avec une reconversion des terrains. Le décret du "tiers demandeur", publié en août 2015, permet de substituer la responsabilité administrative de la dépollution de l'industriel exploitant vers un tiers intéressé, le transfert de responsabilité étant couvert par une garantie financière correspondant au montant des travaux et assorti d'un planning de réalisation.
Une situation complexe sur le terrain
Sur un terrain, lorsqu'il subsiste une installation classée, deux cas de figure se présentaient jusqu'à maintenant:
1/ Le site était dépollué une première fois dans le cadre de l'ICPE par l'exploitant pour un usage industriel. Puis, le promoteur ou l'aménageur mettait en œuvre une deuxième dépollution avec des objectifs plus restrictifs du fait du changement d'usage. Il était également amené à évacuer l'excédent de terre généré par son projet vers les installations de stockage adaptées. Ce type de situation, relativement fréquent, induisait une succession de dépenses, alors qu'une seule opération de dépollution aurait été moins coûteuse. A titre d'exemple, il est arrivé qu'un exploitant excave des terres, les trie, les évacue en respectant son seuil de dépollution puis remblaye son excavation avec les terres restantes et des terres d'apport propres. L'aménageur a ensuite dû ré-excaver la zone, son objectif de dépollution étant inférieur à celui précédemment fixé pour l'usage industriel. De ce fait, les terres propres et celles respectant les seuils fixés pour un usage industriel étaient mélangées et n'étaient plus triables. L'ensemble a dû être évacué en exutoire spécialisé, augmentant considérablement les volumes prévisionnels (plus de 50%) et nécessitant deux opérations successives d'excavation et de tri. Un accord préalable aurait permis de réduire les coûts, au bénéfice des deux parties, et la procédure du "tiers demandeur" aurait montré ici tout son intérêt.
2/ Dans le cadre de la loi Bachelot, les cessations d'activité doivent être réalisées avec un nouvel usage déclaré en liaison avec les mairies. Lorsque l'exploitant trouve un repreneur pour son terrain et qu'un nouvel usage est envisagé, il se trouve alors porteur d'un arrêté préfectoral pour un usage défini, sans être lui-même responsable du projet. Ce type de situation a conduit certains exploitants à réaliser des travaux de dépollution pour des usages qui n'ont, par la suite, pas été mis en œuvre.
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A titre d'illustration, voici un retour d'expérience à partager. La vente d'une ancienne usine avait été réalisée pendant la dépollution, avec un partage des coûts inhérents aux travaux entre les deux parties. Mais le projet d'aménagement envisagé a été abandonné et la dépollution mise à l'arrêt en raison de l'absence d'objectif final. L'exploitant s'est alors retrouvé avec un arrêté préfectoral de dépollution pour un usage qui n'était pas le sien et un terrain qui ne lui appartenait plus ! A ce stade, la solution a été de reprendre les discussions avec l'administration pour changer à nouveau l'usage du site et les termes de l'arrêté préfectoral. Néanmoins, l'industriel n'étant plus propriétaire du site, il ne maîtrisait plus sa reconversion ni son usage futur. La procédure du tiers demandeur aurait été en partie un bon outil ici. Elle aurait permis à l'exploitant de ne pas être responsable d'un objectif qui n'était pas le sien. La réalisation de l'aménagement futur tardant, les garanties financières du tiers repreneur auraient pu être appelées ou prolongées. Toutefois, si ces garanties avaient fait défaut, on se serait retrouvé dans la même situation que celle exposée dans l'exemple : l'exploitant aurait récupéré la responsabilité de la dépollution sur un site dont il n'était plus propriétaire...
Un premier pas vers la reconversion des sites
Les deux exemples présentés ici illustrent bien l'intérêt du processus du tiers demandeur. En effet, cet outil permet une entente entre les deux parties, avec un cadre légal, plus engageant qu'un accord privé, qui devrait faciliter la prise de décision et permettre de ne réaliser qu'une seule série d'études et de travaux et non une série pour l'industriel et une série pour l'acheteur. Cela évitera au repreneur d'acheter des terrains "dépollués" et de tout recommencer par la suite pour atteindre les objectifs correspondant à l'usage qu'il envisage.
En revanche, ce processus n'apporte pas de solution à la situation d'échec dans laquelle le tiers, ainsi que ses garanties financières, feraient défaut. En effet, dans ce cas, l'exploitant resterait responsable d'une pollution sur un site ne lui appartenant plus… Cette situation est d'autant plus plausible que l'amendement, introduit le 20 janvier 2016 dans le projet de loi biodiversité, propose de remplacer les garanties à première demande par des garanties financières simples, dont la mise en œuvre est moins sûre… L'objectif est sans doute d'inciter l'exploitant à confier son site à un tiers dans lequel il a toute confiance, notamment sur le plan financier, pour éviter tout risque.
Les professionnels considèrent donc que le processus du tiers demandeur est de nature à faciliter la reconversion de terrains industriels lorsqu'il existe un projet précis porté par une société de promotion immobilière financièrement solide. C'est un pas en avant vers un peu plus de réhabilitations de sites. En effet, cette procédure peut, à minima, faciliter la reconversion de sites ayant supporté de petites industries, la dépollution restant difficile à appréhender pour les PME. Attendons maintenant de voir l'usage qui sera fait de ce nouvel outil juridique…
Si l'on veut accélérer la reconversion de terrains à faible, voire très faible vaIeur foncière ou à valeur foncière négative une fois inclus le coût de dépollution, la procédure du tiers demandeur n'est pas suffisante. Il reste à imaginer les outils financiers permettant la dépollution des sites industriels sans recourir à la seule valeur foncière des terrains.
Par Véronique Croze, présidente de la commission technique de l'UPDS, directeur Technique et Innovation d'ICF Environnement
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