La prise en compte de critères de durabilité tant dans la gestion et le développement des parcs immobiliers, que dans les activités d'investissement, constitue un atout et un facteur de différenciation pour le secteur immobilier. Deux ans après l'adoption des 17 Objectifs de développement durable¹ (ODD), une étude de Vigeo Eiris² issue de la notation de 37 entreprises immobilières européennes, montre que si ces dernières s'engagent à garantir l'efficacité énergétique de leurs actifs, d'autres problématiques mériteraient une attention accrue. C'est le cas des questions relatives à l'accessibilité et la connectivité des bâtiments, et à la contribution des acteurs du secteur au développement économique et social des territoires sur lesquels ils exercent leurs activités.

La transition énergétique, un enjeu compris par les acteurs du secteur

La lutte contre le changement climatique et ses répercussions est l'un des Objectifs de développement durable sur lequel le secteur immobilier peut exercer une influence prépondérante. En 2016, le Forum Economique Mondial³ rappelait le fort impact du secteur puisque les bâtiments représentent environ 40% de la consommation mondiale d'énergie primaire et produisent près du tiers des émissions de CO₂ anthropiques.

La plupart des entreprises s'engagent désormais en faveur de la transition énergétique et plus des deux tiers affichent des objectifs quantifiables pour réduire la consommation d'énergie ou les émissions de gaz à effet de serre (GES) de leur portefeuille. 94,6% disent mettre en place des technologies à haut rendement énergétique dans les bâtiments qu'elles gèrent ou qu'elles développent, principalement via leurs systèmes d'éclairage, de ventilation et de chauffage, et 75,6% recourent aux énergies renouvelables. Néanmoins, il existe de fortes disparités sur les niveaux d'engagement des entreprises. Près d'un cinquième d'entre elles ne communiquent pas d'indicateurs de résultats permettant d'évaluer l'évolution de la consommation d'énergie (21,6%) ou des émissions de GES (18,3%) de leurs portefeuilles d'actifs.

Des efforts à faire sur les enjeux sociaux et sociétaux

D'autres ODD suscitent des attentes à l'égard du secteur, mais restent à ce jour insuffisamment pris en compte. L'élimination de la pauvreté (objectif 1) est l'un de ces objectifs. Seules 36,8% des sociétés opérant dans le segment résidentiel proposent des offres de biens abordables, tels que des logements destinés à des personnes vulnérables (personnes âgées ou étudiants), ou disent favoriser l'accès à la propriété de personnes à faible revenu, et 21,1% développent des logements sociaux. Elles ne sont que 10,5% à proposer des programmes de soutien pour les locataires en détresse financière. Ces enjeux sont particulièrement sensibles à l'heure où deux tiers de la population européenne vit en zones urbaines où les problèmes de pauvreté et de pénurie de logements abordables sont les plus concentrés.

L'industrie immobilière a une responsabilité importante en matière de développement urbain. S'agissant de l'objectif de développement durable n°11 sur l'ouverture à tous de villes et d'établissements humains sûrs, résilients et durables, l'étude de Vigeo Eiris constate que moins d'une société immobilière sur deux (40,6%) tient compte de la connectivité des sites et bâtiments dans lesquels elle investit, c'est-à-dire de leur accessibilité par rapport aux infrastructures et modes de transport environnants, et seules 16,2% rapportent des indicateurs de résultats, tels que le pourcentage d'actifs accessibles aux personnes à mobilité réduite ou le pourcentage d'actifs situés à proximité des transports publics.

Enfin, en ce qui concerne la contribution des entreprises du secteur au développement économique et social des territoires sur lesquels elles exercent leurs activités, (objectif n°9 sur la promotion d'une infrastructure résiliente, d'une industrialisation durable pour tous, et de l'innovation), seules 32,4% des entreprises notées par Vigeo Eiris déploient des efforts significatifs. Les mesures les plus fréquemment observées consistent à évaluer les impacts sociaux des projets en développement, promouvoir l'emploi local et les entreprises locales, investir dans des espaces de socialisation (espaces publics, centres de formation, bureaux partagés), et revitaliser des zones urbaines marginalisées.

Le secteur immobilier doit renforcer la coopération avec les acteurs de la ville

Si les villes sont des incubateurs d'idées, d'innovation, de culture, de sciences et d'affaires, elles concentrent également de lourds défis tels que chômage, pauvreté, mais aussi augmentation des coûts des loyers, qui posent des problèmes de vulnérabilité et d'accessibilité pour les locataires et les propriétaires. Les acteurs du secteur immobilier ont un rôle à jouer dans la lutte contre l'exclusion sociale en favorisant l'accessibilité des logements et en développant la connectivité des bâtiments et centres commerciaux. Cela nécessite des coopérations renforcées avec les parties prenantes, acteurs locaux, citoyens, associations, et autorités locales.

S'agissant des défis environnementaux, si les exigences de l'accord de Paris (COP21) et les attentes croissantes des investisseurs en matière de bâtiments verts ont contribué au développement d'une culture de responsabilité, d'importants efforts restent à faire pour atteindre les objectifs fixés. La Banque mondiale estime qu'une réduction de 36% des émissions totales de CO₂ dans le secteur immobilier d'ici 2030 est encore nécessaire pour rester sous le seuil de 2°C.

Avis d'expert proposé par Andrea Lo Giudice, responsable de recherche au pôle Infrastructures de Vigeo Eiris et Valérie Demeure, analyste Senior au pôle finance de Vigeo Eiris

¹ Consulter le site de l'ONU consacré aux ODD
http://www.un.org/sustainabledevelopment/fr/objectifs-de-developpement-durable/
² Etude du secteur Immobilier- Vigeo Eiris - Aout 2017
³ Environmental Sustainability Principles for the Real Estate Industry – Forum Economique Mondial – Janvier 2016