L’année écoulée a été particulièrement riche en matière d’actualité jurisprudentielle sur les sites et sols pollués.

I-     Les arrêts les plus marquants 

A.    CA Versailles, 18 juin 2025, Shell (n° 22/0079) : moyens invocables par l’acquéreur d’un site pollué

Dans un arrêt n° 22/0079 en date du 18 juin 2025, la chambre commerciale de la Cour d’appel de Versailles a eu l’occasion de rappeler et de préciser les principales actions envisageables par l'acquéreur d’un site industriel, en cas de découverte de pollution.

Si cet arrêt n’est pas cassé par la Cour de cassation, cela permettra de clarifier un grand nombre de sujets qui restaient incertains dans le domaine des sites et sols pollués.

Les principaux apports de cet arrêt ont trait (i) à la qualification des eaux souterraines contaminées au regard de la règlementation des déchets, (ii) aux titulaires de l’action en matière de préjudice écologique, (iii) au délai de prescription de l’action délictuelle, (iv) à l’application du délai de prescription de 2 ans prévu à l’article L. 514-20 du Code de l’environnement et (v) au délai de prescription applicable en matière de vice caché.

   (i) Selon la Cour, les eaux souterraines contaminées aux PFAS peuvent être considérées comme des déchets. Par conséquent, le producteur et le détenteur de ces eaux (en l’occurrence, l’ancien propriétaire du site), ont une obligation de gestion et de traitement de ces déchets. En l’espèce, les filiales de Shell ont été condamnées sur ce fondement à indemniser les filiales de Lyondellbasell pour un montant de 15 millions d’euros.

   (ii) La Cour ouvre par ailleurs l’action en réparation du préjudice écologique à toutes personnes, même non visées par l’article 1246 du Code civil, dès lors qu’elle a intérêt à agir. En particulier, un industriel, en tant que propriétaire du site, est recevable à agir sur ce fondement à l’encontre du vendeur du site.

   (iii) La Cour précise également que, si la prescription quinquennale applicable aux actions personnelles et mobilières, prévues par l’article 2224 du Code civil, commence à courir à compter de la découverte de l’ampleur de la pollution, cette découverte n’implique pas qu’un chiffrage complet et définitif de la pollution ait été établi.

   (iv) La Cour se prononce par ailleurs sur le délai de prescription de 2 ans prévu par l’article L. 514-20 du Code de l’environnement relatif à l’obligation d’information environnementale, introduit par la loi n°2014-366 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Selon la Cour, en l’absence de dispositions transitoires prévues par la loi ALUR, le délai de 2 ans s’applique aux ventes de sites intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

   (v) Enfin, la Cour précise que les actions sur le fondement des vices cachés (article 1648 du Code civil), se prescrivent non seulement en 2 ans à compter de la découverte de la pollution, mais également, s’agissant des actions introduites dans le cadre de cession de site entre commerçants ou entre un commerçant et un non-commerçant, dans un délai de 5 ans à compter de la cession, en application de l’article L.110-4 du Code de commerce. Le délai de 2 ans est donc enfermé dans ce délai de 5 ans.

La Cour d’appel rappelle par ailleurs que le principe de non-option entre la responsabilité délictuelle et la responsabilité contractuelle consiste uniquement à ce qu’un cocontractant ne puisse pas engager la responsabilité délictuelle de son cocontractant, sur le fondement de la méconnaissance de ses obligations contractuelles. En revanche, il peut valablement rechercher la responsabilité délictuelle de son cocontractant pour le manquement à ses obligations, qui ne trouvent pas leur origine dans le contrat (telles que l’obligation de remise en état en matière ICPE, l’obligation de gestion des déchets et l’obligation de déclaration des accidents dans une ICPE). Dans cette hypothèse, les clauses de non-recours prévues dans un contrat de vente d’un site industriel ne sont pas opposables.

La Cour rappelle également qu’en cas de pollution des sols, une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de la responsabilité du fait des choses peut être engagée contre le vendeur, la pollution étant considérée comme une « chose » au sens de l’ancien article 1384 du Code civil (devenu article 1242 du Code civil), dont l’ancien propriétaire pouvait avoir la garde et, à ce titre, en être responsable.

B.     CE, Métaleurop, 24 juillet 2025, (n°496331) : caractérisation de la carence fautive de l’Etat dans la mise en œuvre des pouvoirs de police en matière d’ICPE 

Dans sa décision Métaleurop du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat a eu l’occasion d’apporter une précision à la caractérisation de la carence fautive de l’Etat dans la mise en œuvre de ses pouvoirs de police en matière d’ICPE.

Depuis la décision AZF, il est expressément admis que l’Etat engage sa responsabilité en cas de carence dans l’exercice de ses pouvoirs de contrôle de ces installations classées.

Le Conseil d’Etat précise que le seul fait que les mesures imposées par le préfet n’aient pas permis d’éviter la pollution des sols ne suffit pas à caractériser une carence fautive de l’Etat.

En effet, le Conseil d’Etat rappelle qu’il appartient aux juges du fond de « caractériser les manquements que l’administration aurait commis dans l’encadrement de l’installation au regard des risques pour la protection des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement que, compte tenu des connaissances dont elle pouvait disposer, il lui incombait de prévenir ».

Autrement dit, la circonstance que des pollutions demeurent malgré l’encadrement de l’installation, ne peut à elle seule caractériser une carence fautive de l’Etat.

L’affaire a été renvoyée à la cour administrative d’appel de Douai.

C.      Cass. Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-16.354 : Responsabilité des notaires en matière de sites et sols pollués, Publié au bulletin

La Cour de cassation confirme la condamnation au paiement de dommages et intérêts à verser par le vendeur et le notaire à l’acquéreur, à l’issue d’une vente résolue sur le fondement de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement.

La Cour de cassation rappelle que le notaire avait connaissance du passé industriel de l’immeuble et que les déclarations du vendeur sur ce passé industriel étaient insuffisantes. Dans ce contexte, la seule consultation par le notaire des bases environnementales grand public ne suffit pas à rapporter la preuve du respect de l’obligation d'information et de conseil du notaire. Le notaire aurait également dû procéder aux vérifications nécessaires auprès de l’autorité chargée de la police ICPE. Il est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui conditionnent la validité et l’efficacité de l’acte. A noter que dans cette affaire, l’activité ICPE de blanchisserie n’avait jamais été déclarée et ne figurait donc pas dans les bases de données.

II-     Les autres arrêts des hautes juridictions et des juridictions d’appel

A.    Jurisprudence judiciaire

 1.   Cass. Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 23-15.237 : Obligation de police de remise en état d’un site ICPE

La Cour de cassation rappelle l’articulation entre la responsabilité délictuelle pour manquement aux obligations de remise en état lors de la procédure de cessation d’activité ICPE (article L. 511-1 et suivants du Code de l’environnement) et la responsabilité contractuelle entre une société exploitante et un propriétaire. Contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel, le propriétaire peut fonder son action sur la responsabilité délictuelle du fait de manquements aux dispositions relatives à la cessation d’activité ICPE, « indépendamment de tout rapport de droit privé ».

L’existence d’un contrat prévoyant une clause de remise en état ne fait pas obstacle à la recherche de la responsabilité délictuelle du locataire par le bailleur pour manquement aux obligations de remise en état ICPE.

B.    Jurisprudence administrative

1.   CE, 29 juin 2026, n° 501028 : Obligation d’exercer les pouvoirs de police en matière de déchets

Le Conseil d’Etat rappelle que lorsqu’elle constate que des déchets sont abandonnés, déposés ou gérés contrairement aux prescriptions législatives ou réglementaires, l’autorité titulaire du pouvoir de police des déchets doit prendre les mesures prévues par l’article L. 541-3 du Code de l’environnement. Notamment, en cas d’urgence, elle doit fixer les mesures nécessaires pour prévenir les dangers graves et imminents pour la santé, la sécurité publique ou l’environnement.

En outre, en cas de carence de l’autorité municipale – en sa qualité de titulaire du pouvoir de police désigné par le Code de l’environnement – le préfet est tenu de se substituer à celle-ci pour prendre les mesures propres à prévenir toute atteinte à la santé de l’homme et à l’environnement.

Ainsi, la substitution n’étant pas une simple faculté, un préfet parfaitement informé tant de l’existence d’un dépôt de déchets en forêt que de la carence du maire, et qui n’établit pas que les dangers ne sont pas caractérisés au sens de l’article L. 541-3 du Code de l’environnement, n’est pas en droit de refuser de se substituer au maire.

Il est tenu de fixer les mesures nécessaires pour prévenir les dangers graves et imminents pour la santé, la sécurité publique ou l’environnement.

2.   CE, 11 juin 2026, n° 492232 : notion d’urgence au sens de l'article L. 521-1 du code de justice administrative (CJA)

Le Conseil d’Etat précise comment le juge des référés doit analyser la condition d'urgence dans le cadre d’un référé-suspension (article L. 521-1 CJA) contre un arrêté préfectoral imposant des prescriptions de dépollution à l’ayant-droit du dernier exploitant d’un site ICPE.

Le juge des référés ne peut pas suspendre l’arrêté en se fondant uniquement sur le coût élevé des travaux de dépollution prévu par l’arrêté préfectoral au regard des revenus du requérant (en l’espèce 100 000 €). Il doit se livrer à une appréciation objective, globale et concrète de la situation d’urgence, en tenant compte également de l’urgence à exécuter l’arrêté au regard de l’intérêt public. En l’occurrence, il y avait un intérêt public justifiant le maintien de l’arrêté, celui-ci ayant pour objectif d’éviter l’extension des pollutions aux parcelles voisines. 

3.   CAA Toulouse, 18 juin 2026, n° 24TL00903 : Responsabilité délictuelle fondée sur un manquement contractuel en matière de pollution des sols

Bien qu’écartée pour des raisons probatoires, la cour administrative d’appel de Toulouse rappelle qu’un tiers peut se prévaloir d’un manquement contractuel lui causant un préjudice.

En l’occurrence, une société a acquis un terrain auprès d’une SCI en vue de la construction d’une résidence étudiante. Lors des travaux de terrassement, l’acquéreur a découvert que le terrain était pollué aux hydrocarbures.

Préalablement à la vente, le terrain avait été mis à la disposition d’une société publique locale (SPL) dans le cadre de travaux d’aménagement du tramway. Le protocole d’accord pour la mise à disposition prévoyait que la SPL devait remettre le terrain en état à la fin de l’occupation des lieux.

L’acquéreur a alors demandé à la SPL d’être indemnisé du coût des travaux de dépollution sur le fondement d’un manquement à son obligation de remise en état prévu au titre du contrat de mise à disposition.

Le moyen est finalement écarté dans la mesure où préalablement à la vente une ICPE de stockage, négoce et distribution de produits inflammables avait également été exploitée sur le terrain et que l’acquéreur n’établit pas en quoi les pollutions seraient précisément imputables à la SPL.

En dépit du fait que le moyen soit écarté, cet arrêt de la cour administrative d’appel de Toulouse permet néanmoins de rappeler que le moyen n’en demeure pas moins opérant.

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Cet article a été rédigé avec le concours d'Anatole Diop, élève avocat au sein du cabinet CLP Avocat.