Avec plus de neuf millions de mètres carrés de bureaux inoccupés en France, dont plus de cinq millions en Île-de-France, la transformation de bureaux en habitations constitue une solution à la pénurie de logements. La société de conseil et d'investissement Kareg est en train d'en faire la preuve à Antony (Hauts-de-Seine), dans le cadre d'un projet de reconversion immobilière qui verra un ancien immeuble de bureaux accueillir trente-deux nouveaux logements. Ce projet est mené en partenariat avec le promoteur Cap Synthèse, l'agence d'architecture Outsign, et la société de conseil en stratégie durable Wild Trees.

L'immeuble concerné a été construit dans les années 1990. Il était initialement détenu par la Société civile de placement immobilier (SCPI) Aestiam. Confrontée notamment à des difficultés pour financer une rénovation lourde, cette dernière a cédé le bâtiment fin décembre 2024 à Kareg. Cette transaction a ouvert la voie à une nouvelle vie pour cet actif tertiaire, qui est doté de « qualités structurelles indéniables pour une réhabilitation en logements », souligne Raphaël Tréguier, président de Kareg. D'autant plus que cette opération de rénovation peut atteindre des performances énergétiques et bas carbone comparables à celles d'une construction neuve.

Une grande partie de la structure existante conservée

Concrètement, ce projet de réhabilitation maintient la structure du bâtiment existant, ce qui permet de réduire les émissions de gaz à effet de serre liées à la construction. Et il utilise moins de béton, matériau très émetteur de carbone. Le projet prévoit la conservation de 1 800 m² de surface de plancher (SDP) sur un total final de 2 400 m², permettant de limiter le recours au gros œuvre. « Les deux niveaux de sous-sol sont conservés et participent à l'économie de béton », explique Gabor Kende, directeur technique de Kareg.

Environ 900  m² de SDP sont par ailleurs reconstruits. « Nous avons optimisé les possibilités constructibles qui s'offraient, avec une recherche de mètres carrés supplémentaires, tout en restant dans le contexte du plan local d'urbanisme (PLU) », indique Caroline Sattler, architecte chez Outsign. Des balcons ont notamment été ajoutés sur la façade existante.

S'agissant du coût des travaux, « nous bénéficions des économies de construction liées à l'absence de démolition lourde, et donc de terrassement, qui est l'un des postes les plus onéreux », précise de son côté Jérémy Dupré, directeur technique chez Cap Synthèse. De ces économies, il faut retirer « les surcoûts » liés à des démolitions ponctuelles pour adapter l'immeuble au logement, à des ouvertures de façade, à la création de balcons, à l'adaptation des circulations verticales (escaliers, ascenseurs). Néanmoins, ces surcoûts « sont compensés par toutes les économies obtenues », estime M. Dupré.

Des performances supérieures aux seuils de la RE 2020

En conservant une grande partie de la structure existante de l'immeuble, ce projet de rénovation réduit donc à la fois les coûts de construction et l'empreinte carbone. Cette réhabilitation permet même d'aller au-delà des exigences demandées par la réglementation environnementale RE 2020 des bâtiments neufs.

Selon les partenaires, ce projet afficherait des performances supérieures aux seuils RE 2020 attendus pour 2031 en matière de logements collectifs. Ainsi, il atteindrait 86,8 kg équivalents CO₂ par m² soit 68% de gain sur l'indicateur Ic Énergie (qui prend en compte les émissions liées aux consommations énergétiques du bâtiment). Et le futur immeuble collectif atteindrait 430 kg eq CO₂/m² soit -10 % sur l'indicateur Ic Construction (qui prend en compte les émissions liées à l'ensemble des matériaux, équipements et activités liés au chantier).

L'essentiel du gain carbone sur l'indicateur Ic Énergie provient de l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) mise en œuvre dans cette rénovation avec de la laine de bois. Le futur bâtiment de logements, dont la livraison est annoncée au premier trimestre 2028, sera aussi équipé d'une pompe à chaleur (PAC) collective de type air/eau produisant du chauffage et de l'eau chaude, ainsi que d'une ventilation simple flux. La puissance de la PAC n'a pas été précisée. En outre, ce bâtiment réhabilité se distingue avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A, la meilleure note.

Enfin, cette transformation de bureaux en logements prévoit d'être alignée « aux critères de la taxonomie européenne », conclut Loïs Moulas, fondateur de Wild Trees. Ce texte réglementaire européen fournit une classification des activités économiques durables, y compris celles liées à l'immobilier. La taxonomie fixe des objectifs environnementaux en matière de performance énergétique ou d'adaptation au changement climatique.