Téléchargez le Hors Série E&T spécial SSP, édition 2016Le décret mettant en place les secteurs d'information sur les sols (SIS) prévus par la loi Alur est paru le 28 octobre 2015 sous le numéro 2010-1353 et il convient que les praticiens s'en emparent.
La recherche systématique de l'inclusion dans un SIS
La première démarche du rédacteur d'acte consiste à déterminer si le bien sur lequel il travaille se trouve ou non inclus dans un SIS. Leur tenue est du ressort du préfet.
Le pouvoir réglementaire avait été alerté sur la nécessité de disposer d'un accès facile via internet à ces informations et de faire correspondre leurs délimitations à la planification cadastrale. Cette demande a été entendue dans la mesure où il est prévu (R 125-46 C. envt.) que ces SIS seront répertoriés sur un système d'information, sans doute Géorisque, et que l'échelle de délimitation sera le cadastre (R 125-42).
Plus que jamais, la consultation systématique des bases de données environnementales (Basol, Basias, Géorisques, sites des DREAL...) doit être un réflexe pour tous les praticiens, dès l'ouverture du dossier, mais aussi au fur et à mesure de son déroulement.
Enfin, le SIS apparaitra en annexe du PLU, (R 125-46 C. Envt) et il sera mentionné dans les certificats d'urbanisme (R 410-15-1 C. Urb), ce qui confirme une fois encore le caractère essentiel de cet acte.
Deux autres point méritent d'être soulevés. En premier lieu, l'inclusion dans un SIS n'est possible que pour les biens qui ne sont pas ou ne sont plus le siège d'une installation classée. Le nouvel article R 125-43 exclut expressément la constitution d'un SIS sur les terrains d'emprise des ICPE actives. C'est selon nous une bonne nouvelle, car il aurait été dangereux de mélanger les situations. Le décret confirme qu'il y a désormais deux tiroirs distincts : le terrain est soit une ICPE et alors il est soumis à cette police ; soit un SIS et alors il est soumis à cette nouvelle police. Il ne peut pas être à la fois soumis aux ICPE et aux SIS.
En second lieu, si le décret ne prévoit pas d'associer le propriétaire du site à la définition du SIS (il en est seulement informé, R 125-44 II C. Envt), il dispose malgré tout de la faculté de demander la modification voire la suppression du SIS s'il dispose d'éléments permettant de justifier que la situation de son terrain a changé (R 125-47 C. envt).
Les nouveaux réflexes en cas d'inclusion dans un SIS
L'inclusion dans un SIS a deux conséquences essentielles : une dans le droit privé, une autre en matière d'autorisation d'occupation du sol.
La prise en compte du SIS dans le contrat de droit privé
L'article L. 125-7 C. Envt. impose au vendeur et au bailleur de communiquer à l'acquéreur ou au locataire les informations rendues publiques au titre du SIS. L'outil qui doit être utilisé est l'état des risques naturels, miniers et technologiques puisque l'article R 125-23 C. Envt. prévoit qu'il soit complété sur ce point. L'information n'a donc pas besoin d'être donnée par un autre support.
La formulation de l'article L. 125-7 ne concerne que le cas dans lequel le "terrain" fait l'objet d'une vente ou d'un bail... mais les ventes ou les baux de terrains totalement nus sont rares ! Il parait évident que l'obligation d'information existe également lorsque l'opération porte sur un bâtiment avec son terrain d'assiette. Il en va de même, nous semble-t-il, lorsque la vente ou le bail porte sur un volume immobilier qui comprend le tréfonds ou sur un lot de copropriété auquel est attachée la jouissance exclusive d'une fraction du sol. A l'inverse, l'obligation n'a aucun sens lorsque la vente ou le bail porte sur un lot de copropriété ou un volume situé en étage qui n'a aucun contact physique avec le terrain, lequel ne constitue que l'assiette foncière de l'ensemble immobilier dont il dépend.
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Un point à souligner est la sanction de l'obligation d'information : si le vendeur ou le bailleur n'a pas délivré l'information, il n'est pas sanctionné par principe. Il ne l'est qu'à la double condition qu'il se révèle une pollution, et que celle-ci rende le terrain impropre à sa destination. Ainsi, dans le cas où la présence de pollution, bien que non communiquée, ne rendrait pas le terrain impropre à sa destination, le vendeur serait à l'abri de toute action... tout au moins sur le fondement de l'article L. 125-7. Il faut relever que la loi Alur a modifié le dernier alinéa de l'article L. 514-20 C. Envt. dans le même sens. Désormais, tant au titre du défaut d'information SIS que du défaut d'information ICPE, l'action n'est ouverte que si la chose est impropre à l'usage auquel elle est destinée.
Cette sanction est sage car l'on ne voit pas pourquoi le contrat serait atteint si le défaut d'information est sans incidence sur la sphère de droit privé. Il y aurait même un risque à laisser se répandre dans les contrats des actions au titre du non-respect d'une obligation formelle si celle-ci n'a pas de conséquence réelle, car cela ouvrirait la porte à une instrumentalisation du droit de l'environnement. Le vendeur ou le bailleur ne mérite d'être sanctionné que si le défaut d'information a une incidence sur l'équilibre du contrat, c'est à dire sur les éléments en considération desquels l'acquéreur ou le locataire a donné son consentement ou sur la fixation du prix ou du loyer. Dès lors, il nous parait légitime que la sanction du défaut d'information environnementale ne soit pas appréciée in abstracto, mais à la lumière des prévisions contractuelles.
La conséquence pratique est que les rédacteurs doivent veiller à l'indication de l'usage auquel le bien vendu ou loué est destiné. Cela rejoint les solutions issues des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation les 29 février 2012 et 16 janvier 2013. Dans ces affaires, l'acquéreur a actionné le vendeur non pas en garantie des vices, mais au titre de l'obligation de délivrance conforme, en invitant le juge à rechercher si la chose vendue avait été stipulée comme "polluée" ou "dépolluée" (Cass. 3è civ., 29 fév. 2012, n° 11-10.318).
Il faut notamment prendre garde à ne pas disperser dans le contrat des clauses qui seraient contradictoires. Il doit y avoir une cohérence entre la définition de la chose (qui commande sa conformité contractuelle) et l'usage auquel l'acquéreur la destine (qui commande l'action en garantie des vices). Ainsi, la convention porte en elle-même des germes de contentieux si la chose vendue est un "bâtiment à usage de bureaux" et si l'usage auquel l'acquéreur la destine est "la construction d'un bâtiment neuf à usage de logements après destruction des bâtiments existants" si cette discordance n'est pas organisée par des dispositifs contractuels appropriés. Dans le même esprit, la terminologie contractuelle doit être unifiée, de sorte qu'il n'y ait pas de discordance entre les notions qui peuvent coexister dans le contrat : usage futur (ICPE), usage de la chose (C. civ., art. 1641), destination (C. env., art. L. 125-6).
La prise en compte du SIS dans les demandes d'autorisations d'urbanisme
Lorsqu'un bien inclus dans un SIS fait l'objet d'un permis de construire ou d'aménager, l'article L. 556-2 prévoit que le dossier de demande doit comporter une attestation garantissant la réalisation d'une étude des sols et sa prise en compte dans la conception du projet. Seule la déclaration préalable reste exclue de cette obligation.
Le décret (R 556-2 C. envt) précise le contenu de l'étude de sols, en indiquant qu'elle devra comprendre :
Enfin, un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués - qui peut être le même que celui qui a réalisé l'étude de sols - produira l'attestation prévue à l'article L 556-1 C. Envt. Le décret (R 556-3 I) précise également le contenu de cette attestation, laquelle devra garantir que l'étude des sols a bien été réalisée et que ses préconisations de celles-ci ont été prises en compte dans la conception du projet.
Il s'agit donc uniquement d'une certification de la prise en compte de la pollution du terrain dans la seule phase de conception, c'est à dire avant tous travaux. On peut regretter que la loi ne soit pas allée plus loin, en demandant des garanties dans la phase d'exécution, en obligeant le titulaire du permis à produire, après l'accomplissement des travaux, une attestation qui justifie que les mesures préconisées au départ ont bien été mises en œuvre tout au long du projet et que le résultat a été atteint, de sorte que le terrain est dans un état compatible avec son nouvel usage.
Olivier HERRNBERGER, Notaire - GMH NOTAIRES, membre des comités scientifiques du BDEI et de Environnement, Energie et développement durable
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