Dans le cadre du Grenelle de l'environnement, la France s'est fixé un objectif de réduction de la consommation énergétique de son parc immobilier de 38%. Avec un taux de renouvellement du parc de seulement 1%, l'enjeu de la performance énergétique des constructions se situe surtout dans la rénovation du parc. Et avec plus de 900 millions de m² chauffés, le parc tertiaire est en première ligne.

En France le secteur tertiaire a d'ailleurs été le premier secteur à se voir appliquer les nouvelles exigences de la RT 2012 même si pour l'instant les premiers bâtiments estampillés RT 2012 ne sont pas encore sortis de terre. “Il faut entre 1,5 et 2 ans de développement et entre 12 et 24 mois de chantier donc entre 3 et 4 ans pour mener à bien la majorité des projets immobiliers. Les projets RT 2012 devraient donc voir le jour d'ici 12 à 18 mois. Pour capitaliser sur la RT 2012 il va falloir donc attendre 2 à 3 ans à compter d'aujourd'hui", rappelle M Mercuriali, responsable des projets et du développement durable du groupe Perial, qui assure la gestion de la société civile de placement immobilier PFO2 spécialisée dans le tertiaire et qui a comme spécificité d'intégrer des critères environnementaux dans la constitution et dans la gestion de son patrimoine.

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La performance des équipements au coeur de la rénovation

Une réglementation thermique spécifique s'applique au parc existant. Elle doit être mise en oeuvre quand certains critères sont réunis à l'occasion de travaux de rénovation prévus par le maître d'ouvrage : âge du bâtiment, surface hors oeuvre nette (SHON), coût des travaux. Deux approches sont alors possibles : la mise en oeuvre d'une “RT globale” dont les exigences s'approchent de celles demandées par la RT 2005 applicables aux constructions neuves, ou une “RT par élément” (pour les plus petits chantiers). Dans ce cas, lorsqu'un maître d'ouvrage décide de remplacer/installer un élément d'isolation, un équipement de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation ou un équipement d'éclairage (ce dernier poste ne concerne que les bâtiments tertiaires), il doit installer des produits de performance supérieure aux caractéristiques minimales mentionnées dans l'arrêté du 3 mai 2007. Cette réglementation a par conséquent poussé les industriels à développer des équipements performants que ce soit dans l'isolation, la climatisation ou la ventilation. Peu à peu les technologies énergivores ou polluantes disparaissent. Résultat, connaissance des caractéristiques techniques des immeubles, travail en équipe, sensibilisation des usagers et prise en compte de la performance énergétiques lors du renouvellement des équipements sont les points clés pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. "Dans le cadre des actions mises en oeuvre ces dernières années, nous avons pu générer de 5 à 15% d'économies d'énergie en travaillant sur la gestion de l'immeuble, de 5 à 10% supplémentaires en sensibilisant les usagers du bâtiment et des gains variables mais substantiels en travaillant sur le renouvellement des équipements assurant l'éclairage, le chauffage, la ventilation et la climatisation”, explique M. Mercuriali. “Sur certains chantiers portant sur des bâtiments situés en région parisienne, présentant une performance énergétique de départ faible et utilisant des systèmes CVC d'ancienne génération le changement de technologie CVC associé aux actions de sensibilisation et de gestion permettent des gains de l'ordre de 50%".

Bientôt une obligation de travaux

La loi Grenelle 2, par son article 3, dispose que "des travaux d'amélioration de la performance énergétique soient réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s'exerce une activité de service public dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012”. Un décret d'application doit déterminer la nature et les modalités de cette obligation de travaux, notamment les caractéristiques thermiques ou la performance énergétique à respecter mais il n'a toujours pas été publié. En cours de rédaction dans les bureaux  des ministères de l'Ecologie et du Logement, ce décret suscite beaucoup d'interrogation. Consommations d'énergie concernées, année de référence… ces données devraient influencer grandement l'ambition des rénovations et les choix technologiques pour y répondre. “Pour l'instant nous ne connaissons ni le périmètre auquel l'obligation va s'appliquer ni les unités utilisées, ni les références prisent en compte... Chacune de ces précisions aura pour conséquence d'orienter les projets de rénovation qui seront entrepris. A titre d'exemple, si les consommations sont prises en compte en énergie finale, des équipements comme les pompes à chaleurs seront privilégiées, si au contraire l'énergie primaire est retenue comme critère alors des technologies gaz ou bois seront favorisées puisque celles-ci permettent de bénéficier des facteurs de conversion avantageux”. estime M.Mercuriali. Autre exemple si le périmètre pris en compte, ne porte que sur la performance règlementaire alors les différents acteurs qui concourent par leur action à la performance du bâtiment seront moins enclin à travailler en équipe que si le périmètre pris en compte porte sur la consommation réelle tous usages. Un débat déjà soulevé dans le neuf dernièrement par les partisans des solutions de chauffage électrique qui accusent la formule de calcul de la RT 2012 de privilégier le gaz.

Dans le cadre de ses travaux le plan bâtiment durable a rendu ses préconisations dans un rapport. Il conseille notamment de prendre en compte la consommation énergétique de tous les usages (consommation globale) pour le suivi des réductions des consommations et d'utiliser l'énergie finale pour le suivi de la consommation, c'est-à-dire celle inscrite sur les factures d'énergie. Les premiers arbitrages ministériels semblent se diriger vers la prise en compte des usages de la RT 2012 seulement mais rien n'est fixé car la rédaction du décret semble se heurter à quelques difficultés et notamment le financement. "Tous les acteurs n'ont pas les mêmes capacités à mobiliser des ressources financières pour les travaux. Il est par exemple beaucoup plus difficile de financer un plan d'amélioriation visant 38% d'économies d'énergie dans un immeuble situé dans la Creuse que 38% dans un immeuble parisien tout simplement pour des raisons de loyer mobilisable et de survalorisation”, explique M.Mercuriali. “Le curseur est très difficile à placer, les intérêts sont nombreux”, ajoute-t-il.

En attendant la sortie du décret, le président du plan bâtiment durable Philippe Pelletier a décidé de lancer une action de mobilisation sous la forme d'une démarche volontaire. Il propose aux maîtres d'ouvrage de s'engager via une convention dans l'amélioration énergétique de leur parc. Des sociétés immobilières et foncières ainsi que des facility managers pourraient être les premiers signataires.

Florence Roussel