Un arrêt (1) de la Cour de cassation du 6 juillet 2011 apporte un double éclairage sur les responsabilités liées au diagnostic amiante lors d'une transaction immobilière : d'une part, une clause d'exonération de garantie des vices cachés peut être valablement appliquée sous certaines conditions ; d'autre part, la responsabilité du diagnostiqueur se limite à un simple examen visuel.

Les faits étaient les suivants : des particuliers avaient vendu leur pavillon d'habitation. L'acte de vente comportait une clause d'exonération de garantie des vices cachés et le diagnostic amiante effectué par une société spécialisée. La présence d'amiante ayant ensuite été établie par une expertise, les acquéreurs ont assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur pour obtenir réparation des travaux de désamiantage rendus nécessaires et obtenir des dommages-intérêts.

Exonération de garantie des vices cachés

Pour la Cour, la clause d'exonération de garantie des vices cachés était tout à fait applicable. Le diagnostic amiante avait été établi par un professionnel et annexé à l'acte de vente conformément à la loi. Le Code de la construction et de l'habitation prévoit en effet que le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en l'absence de diagnostic technique lors de la signature de l'acte authentique de vente.

En outre, la mauvaise foi des vendeurs "profanes", qui avaient rempli leur devoir d'information, ne pouvait être établie. Ce qui signifie qu'il en aurait été autrement s'agissant de vendeurs qui n'auraient pas été des particuliers.

La responsabilité du diagnostiqueur non retenue

La Cour de cassation ne retient pas non plus la responsabilité du diagnostiqueur. Le professionnel avait en effet "réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs".

Or, il n'était pas démontré, en l'espèce, que la présence d'amiante était perceptible par un simple examen visuel.

En outre, le fait que le diagnostiqueur ait fait une proposition dans le cadre d'une solution amiable ne peut valoir reconnaissance de responsabilité, selon la Cour.