L'inconstructibilité d'un terrain, du fait d'une pollution retardant les opérations de construction entreprises par son acquéreur, constitue un vice caché et non un défaut de conformité en l'absence de « clause de pollution » dans l'acte de vente, juge la Cour de cassation par une décision (1) en date du 30 septembre 2021. Une évolution de la jurisprudence qui pourrait avoir des conséquences dans les contentieux portant sur les sites et sols pollués (SSP).
En l'espèce, la société Total Mayotte a échangé en mars 2010 avec la société Nel une parcelle d'un terrain sur laquelle avait été exploitée une station-service, l'acte d'échange contenant une « clause de pollution ». Trois mois après, cette dernière a revendu la parcelle à une société spécialisée dans l'immobilier qui l'a louée à un distributeur pour y aménager des parkings, commerce et bureaux. Une pollution aux hydrocarbures ayant été découverte en 2013 à l'occasion des travaux, ces deux dernières ont assigné les vendeurs successifs en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des dispositions du Code de l'environnement relatives à la mise en sécurité du site, de l'obligation de délivrance conforme (C. civ., art. 1603 et 1604) et de la garantie des vices cachés (C. civ., art. 1641).
Pour juger que la société Nel n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme, la cour d'appel de Saint-Denis a retenu que la parcelle que la société immobilière destinait à la construction s'était trouvée inconstructible pendant six mois en raison de la présence d'hydrocarbures imputable au manquement de la société Total Mayotte à son obligation de délivrance à la société Nel d'un terrain dépollué. En statuant ainsi, les juges d'appel ont violé les articles 1603 (2) , 1604 (3) et 1641 (4) du Code civil, estime la Cour de cassation, alors que la clause de pollution n'avait pas été reprise dans l'acte de vente et que l'inconstructibilité du terrain constituait « non un défaut de conformité mais un vice caché de la chose vendue ». Elle renvoie par conséquent l'affaire devant la cour d'appel de Saint-Denis pour y être rejugée.
