Missionné en février 2023, Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires, a remis, le 19 octobre, un rapport  (1) au ministre du Logement, Patrice Vergriete, afin de massifier le financement des travaux de rénovation, y compris énergétique, des copropriétés, en particulier dégradées. Les travaux de la filiale de la Caisse des dépôts (CDC) s'inscrivent dans le cadre notamment du plan « Initiatives Copropriétés », lancé en octobre 2018. Piloté par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), ce plan mobilise près de trois milliards d'euros sur dix ans consacrés aux copropriétés en difficulté ou fragiles, qui représentent 17 % du parc total des copropriétés en France.

« La rénovation des copropriétés constitue un marché potentiel de près de 9 milliards d'euros par an, pour traiter les copropriétés en difficulté, prévenir la fragilisation de nouvelles copropriétés et tenir les objectifs de rénovation énergétique. Face à l'ampleur du chantier, il est nécessaire de faire levier sur les fonds privés, que ce soit pour préfinancer les aides ou financer les restes à charge », souligne la mission, présidée par Kosta Kastrinidis.

Simplifier le recours à l'éco-PTZ copropriétés

L'ancien ministre du Logement, Olivier Klein, qui a engagé cette mission, voulait inciter les banques à distribuer l'écoprêt à taux zéro (éco-PTZ) copropriétés, souscrit par les syndicats de copropriétaires, pour financer des travaux de rénovation énergétique.

Actuellement, seules la Caisse d'épargne Île-de-France et Domofinance proposent ce type de prêts collectifs, qui sont toutefois des dossiers « complexes » à monter, pointe le rapport. La production de l'éco-PTZ copropriétés reste aussi timide. Or, boucler un plan de financement de travaux en copropriété, qu'elles soient saines ou en difficulté, nécessite aujourd'hui de combiner plusieurs produits de financement collectifs (préfinancement des aides, éco-PTZ copropriétés et prêt collectif rémunéré, en complément sur les travaux non éligibles à l'éco-PTZ copropriétés), ainsi que des solutions de financement individuelles. De même, il faut compter environ six ans, entre l'engagement de la réflexion par la copropriété et l'achèvement des travaux, rappelle la mission.

“ Ce produit devrait pouvoir être déployé par les acteurs financiers avec un coût d'entrée et de développement réduit, et couvrir de manière plus complète les besoins de financement des copropriétés ” Rapport de la mission

Ainsi, simplifier le recours à l'éco-PTZ pour les copropriétaires, c'est la solution défendue dans un amendement (2) du député Renaissance David Amiel qui vient d'être adopté par l'Assemblée nationale, lors de l'examen du projet de loi des finances pour 2024. Il propose tout d'abord de proroger l'éco-PTZ jusqu'en 2028, au lieu de 2027. Cet amendement vise aussi à permettre aux syndicats de copropriétaires de décider la souscription d'un éco-PTZ copropriétés, « par et au nom de la copropriété à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux d'amélioration de la performance énergétique financés par ce prêt ». Ils pourraient donc obtenir un éco-PTZ à la majorité des voix des copropriétaires, et non plus à l'unanimité.

De son côté, afin d'accélérer, à court terme, la réalisation des travaux des copropriétés en difficulté, la Banque des territoires propose notamment la mise en place d'une double garantie, leur permettant d'accéder à la fois à l'éco-PTZ copropriétés et aux prêts de marché. Il s'agit d'une contre-garantie financière publique pour couvrir une partie du risque encouru par les établissements prêteurs et de caution, et d'une garantie d'accompagnement par la collectivité locale (via par exemple le Fonds solidarité pour le logement, FSL).

« Ce dispositif de double garantie a du sens en raison de l'urgence à trouver des solutions pour les copropriétés en difficulté, mais il doit être considéré comme une première étape avant l'ouverture du marché des prêts collectifs aux copropriétés, à de nouveaux acteurs, et le déploiement de solutions de masse. Cela permettra de traiter à la fois les copropriétés en difficulté, mais aussi toutes les copropriétés », ajoute la mission.

Un nouveau prêt pour financer toutes les copropriétés

Le rapport propose ainsi la commercialisation d'un nouveau prêt qui pourrait concerner toutes les copropriétés, quelle que soit leur santé financière. « Inspiré du modèle belge, ce produit devrait pouvoir être déployé par les acteurs financiers avec un coût d'entrée et de développement réduit, et couvrir de manière plus complète les besoins de financement des copropriétés, depuis le préfinancement des aides publiques jusqu'au financement du reste à charge d'un maximum de copropriétaires ». Par son caractère « inclusif », ce nouveau prêt couvrirait des copropriétaires qui n'auraient normalement pas accès à une offre bancaire, dont ceux en impayés de charges. Et la double garantie serait toujours nécessaire pour rendre les copropriétés les plus fragiles éligibles à ce prêt.

Le Gouvernement s'engage à étudier rapidement la création de ce nouveau « prêt inclusif », qui serait proposé par les banques aux syndicats des copropriétaires. « Le Plan Initiatives Copropriétés lancé en 2018 par le Gouvernement a déjà permis d'engager des actions très concrètes et de compléter les outils existants à disposition des collectivités et de leurs partenaires pour lutter contre le fléau des copropriétés dégradées. Les propositions de la mission ouvrent des pistes prometteuses. La création d'un « prêt inclusif » et la mise en place d'un système de garantie adapté complèteront la boîte à outils nécessaire pour résoudre des situations trop longtemps bloquées, faute de financements. Ces propositions permettront de répondre non seulement aux besoins des copropriétés dégradées, mais plus largement à ceux de toutes les copropriétés, pour tenir nos engagements sur la transition écologique », déclare le ministre du Logement.