Selon l'analyse de près de cinq millions d'annonces en ligne publiées sur le site SeLoger, les ventes de logements passoires thermiques, classés F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), ont décollé en 2022, avec 19,2 % d'annonces, contre 16 % en 2021, et un peu plus de 11 % entre 2018 et 2020. Plusieurs facteurs expliquent cette hausse des ventes, selon le groupe SeLoger. L'interdiction, depuis le 1er janvier 2023, de louer les biens étiquetés « G + », qui consomment plus de 450 kWh/m²/an, avant tous les logements classés G en 2025, les F en 2028, puis la classe E en 2034. Voulant anticiper cette première échéance, voire les suivantes prévues par la loi Climat et résilience d'août 2021, de nombreux propriétaires-bailleurs de passoires ont donc préféré vendre leur bien, plutôt que d'engager des travaux pour continuer à le louer. Depuis août 2022, les loyers des passoires thermiques sont par ailleurs gelés.
La part des ventes des passoires n'augmente plus aussi vite
Toutefois, sur la base de 5,8 millions d'annonces de maisons et d'appartements anciens, une nouvelle étude de SeLoger, publiée le 21 juin, constate que la part des ventes des passoires sur le marché immobilier « n'augmente plus aussi vite qu'avant » : elles représentaient 10 % des biens en vente en juillet 2021, 17,8 % fin 2022 et 18,2 % en mai 2023.
« L'ampleur de la présence des passoires sur le marché ne peut plus être uniquement attribuée à la loi Climat et résilience. Elle doit aussi être mise en perspective avec le contexte économique actuel. L'augmentation des taux d'intérêt, la diminution du nombre d'acheteurs et la prolongation de la durée de mise en vente des biens conduisent mécaniquement à une augmentation du nombre de biens disponibles à la vente sur le marché, englobant tous types de biens, et pas seulement les passoires énergétiques », analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez SeLoger.
En effet, le nombre de biens F et G à vendre sur SeLoger est en hausse de + 15,2 % depuis début 2023, le stock global des biens en vente ayant aussi augmenté de + 13,6 % depuis le début de l'année, « toutes étiquettes confondues. »
Les passoires souffrent d'une décote plus importante
Dans ce contexte de marché tendu et de surabondance de l'offre de biens, la valeur verte se « creuse » également. L'étiquette énergétique est en effet scrutée de très près par les acquéreurs, ce qui a tendance à dévaluer les passoires thermiques. « Leurs prix de mise en vente souffrent de plus d'une décote du fait de leur mauvaise valeur verte (- 7 % en moyenne en France, comparativement à un bien étiqueté ABCD, toutes choses égales par ailleurs). Enfin, leurs biens sont davantage négociés, puisque les acheteurs identifient très clairement le DPE comme un levier de négociation majeur », ajoute Thomas Lefebvre. De plus, les classes des biens ABCD, moins énergivores, observent une baisse de prix de - 0,2 % depuis le début d'année 2023, contre - 0,7 % pour les passoires énergétiques F et G.
À noter : le phénomène de décote est particulièrement marqué à Paris, où plus d'un tiers des logements en vente en mai 2023 sont des passoires thermiques, pour 17 % en juillet 2021. Les biens F et G observent, sur cette même période, une baisse de prix de - 7,5 % dans la capitale. En outre, en mai 2023, les prix de vente de ces biens à Paris sont inférieurs de 1,6 % par rapport aux biens classés ABCD présentant des caractéristiques identiques.
Par ailleurs, une décote est d'ores et déjà visible pour les biens classés E du DPE (interdits à la location en 2034). « Le prix de vente constaté dans les annonces est près de 4,7 % moins cher en 2023 que des biens de catégorie supérieure (ABCD) présentant des caractéristiques équivalentes », relève SeLoger. La baisse des prix est plus marquée sur ces biens : - 0,4 % depuis le début de l'année contre - 0,2 % pour les catégories ABCD.
