Dans un entretien au Parisien (1) publié ce lundi 12 février, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, annonce qu'une nouvelle refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) devrait permettre à 140 000 logements de moins de 40 mètres carrés de surface de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G). Cela représente plus de 15 % du parc immobilier de ces petites surfaces.
En mai 2023, la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) et la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim (CDI Fnaim) avaient déjà alerté sur l'impact de certains ballons d'eau chaude électrique, sur l'étiquette finale du DPE (réformé en 2021) des logements de petite surface, souvent surdimensionnés par rapport au besoin réel, et donc consommateurs d'énergie. Avec pour conséquence, « plus de 27 % des très petits biens, ceux de moins de 40 m2, […] considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité », reconnaît le ministre.
Une correction du mode de calcul du DPE pour les petites surfaces
« Concrètement, on s'est rendu compte que le mode de calcul du DPE désavantageait les petites surfaces, tout simplement parce qu'il intègre les consommations d'énergie pour l'eau chaude, et que la consommation d'eau change très peu, si vous avez 15 m2 ou 30 m2. Cette distinction de surface ne marche pas pour le chauffage de l'eau des petits logements et elle perturbe tout le diagnostic », explique le ministère.
Interdiction de location : l'exécutif rassure les copropriétaires
Or, le temps presse pour les propriétaires bailleurs, avec l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2025, de l'interdiction de louer tous les logements classés G, les plus énergivores, ce qui les contraint à rénover. Depuis janvier 2023, les logements étiquetés G+ et consommant plus de 450 kWh/m2 par an d'énergie finale, sont déjà exclus du marché locatif (pour un nouveau bail). Puis ce sera au tour des logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Si l'exécutif ne souhaite pas toucher au calendrier d'interdiction à la location des passoires, Christophe Béchu veut rassurer les copropriétaires, dans le cadre du projet de loi sur les copropriétés dégradées. Ce texte vient d'être adopté, en première lecture, par l'Assemblée nationale, (2) le 23 janvier 2024. Il doit désormais être examiné par le Sénat.
Ainsi, un premier amendement gouvernemental confirmera, dans ce texte, que « la nécessité d'avoir fait des travaux pour relouer une passoire thermique classée G ne s'appliquera qu'au moment du renouvellement du bail, soit par renouvellement tacite, soit au changement de locataire », indique le ministre au quotidien.
De même, « aucun locataire ne sera sorti de force » de son logement au 1er janvier 2025 parce qu'il habite une passoire, rassure-t-il également. « Si pour sortir d'un appartement classé G, un propriétaire entreprend des travaux qui nécessitent, par leur ampleur, un départ temporaire du locataire, et si ce dernier s'y oppose, alors l'obligation de travaux ne commencera qu'au changement de locataire », précise le ministère. Ce qui devrait, dans la pratique, limiter l'interdiction à la location, les travaux de rénovation pouvant durer plusieurs mois.
Par ailleurs, un second amendement permettra aussi de lier l'obligation aux assemblées générales (AG) : dès que des copropriétaires votent en assemblée générale des travaux dans les parties communes, l'interdiction de louer sera « suspendue pendant deux ans à compter de la date du vote, le temps pour la copropriété de réaliser les travaux ». Enfin, si les travaux nécessaires portent sur les parties privatives et nécessitent un vote favorable en AG et que celle-ci s'y oppose, l'obligation est levée.
L'objectif du Gouvernement est donc « de simplifier la vie de tous ceux qui s'engagent à faire des travaux. On donne des nouveaux outils pour tenir les obligations de rénovation, plus de souplesse en évitant les logiques de contentieux, faute de rénovation », a justifié Christophe Béchu, au journal.
