« Les copropriétés dégradées sont l'image même de l'habitat indigne et de l'insécurité qui s'y attache. Leur rénovation doit être une priorité absolue », avait déclaré la Première ministre, Élisabeth Borne, le 27 octobre dernier, à l'issue du Comité interministériel des villes (CIV), tenu à Chanteloup-les-Vignes, dans les Yvelines. Un million de personnes sont concernées par l'habitat indigne, a rappelé, le 12 décembre, Patrice Vergriete, le ministre du Logement, en présentant un nouveau projet de loi (1) en Conseil des ministres.
Ce texte intervient après le plan gouvernemental « Initiatives Copropriétés » lancé en octobre 2018. Piloté par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), ce plan mobilise près de trois milliards d'euros sur dix ans consacrés aux copropriétés en difficulté ou fragiles, qui représentent 17 % du parc total des copropriétés en France. Ce plan a déjà permis le traitement de 88 000 logements en France, avec 960 millions d'euros engagés. Mais les délais de mise en œuvre de ces opérations « restent bien trop longs », a pointé Patrice Vergriete : cinq à dix ans pour des plans de redressement de copropriétés, voire plus de vingt ans pour les programmes impliquant la transformation de grandes copropriétés au sein d'un quartier.
Par conséquent, dans ce nouveau texte, « la volonté du Gouvernement est de pouvoir accélérer et simplifier, les procédures, les dispositifs pour redresser aujourd'hui les copropriétés les plus en difficulté », a expliqué le ministre.
Un nouveau prêt collectif pour engager des travaux
Les mesures du projet de loi s'appuient sur un rapport (2) remis, fin octobre dernier, par les maires de Saint-Denis, Mathieu Hanotin (PS), et de Mulhouse, Michèle Lutz (LR). Les dispositions visent notamment à faciliter les expropriations de logements dégradés ou encore le recours au droit de préemption des collectivités pour lutter contre l'arrivée de marchands de sommeil.
Proposé dans un autre rapport, remis en octobre par la Banque des territoires, le projet de loi crée également un nouveau type de prêt collectif. Il permettra à des copropriétés, notamment fragiles ou en difficulté, de pouvoir finaliser la constitution de leur plan de financement, et donc de pouvoir engager des travaux.
L'article 2 du texte introduit ainsi la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif pour le financement des travaux essentiels à la préservation et au bon entretien de l'immeuble, ainsi que des travaux de rénovation énergétique. Ce type de prêt, plus souple dans sa souscription, « permettra d'accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en permettant d'associer directement la décision de vote de ceux‑ci à la mise en place d'une solution de financement pour l'ensemble de la copropriété. Il réduira les délais de recherche de financement qui peuvent s'étaler aujourd'hui sur une année et entraîner des difficultés en cas de non‑obtention de solution bancaire pour certains copropriétaires. Cette mesure concernera à la fois les copropriétés aidées par la puissance publique, mais également les copropriétés engagées dans une démarche d'entretien "classique" ou de performance énergétique », indique le projet de loi.
Une meilleure connaissance de la performance énergétique des copropriétés
En outre, l'article 8 vise à améliorer les dispositifs de repérage, par les acteurs locaux, des copropriétés en difficulté, en améliorant la connaissance des données liées à la performance énergétique des immeubles. Cet article renvoie à un décret en Conseil d'État la définition précise des données principales qui comprendront, outre le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et le diagnostic technique global (DTG) déjà demandés, le diagnostic de performance énergétique (DPE), afin de permettre de mesurer la réalité effective de transformation du bâti, tout en bénéficiant de diagnostics détaillés de l'état des immeubles. « Cette connaissance fine de l'état du parc de copropriété permettra d'évaluer au mieux les politiques mises en œuvre pour favoriser la mutation du parc, et plus particulièrement l'atteinte des objectifs de rénovation », indique l'exécutif dans son étude d'impact du projet de loi. (3)
Les syndics de copropriété devront renseigner les données essentielles du DPE de l'immeuble, dont ils assurent la gestion, une fois que celui-ci aura été réalisé. De leur côté, les collectivités territoriales « pourront, grâce aux informations nouvelles sur les performances énergétiques et en matière d'émissions de gaz à effet de serre, issues du ou des DPE des immeubles, calibrer des interventions adaptées aux besoins, notamment en direction des copropriétés dégradées, et répondre aux enjeux d'amélioration de la performance énergétique des immeubles d'habitation », estime l'exécutif.
Par ailleurs, le projet de loi prévoit également des mesures pour accélérer la construction de logements en zone tendue, dans le cadre d'opérations d'intérêt national.
Ce texte sera examiné par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, à partir du 16 janvier 2024.
