Outre le renforcement du budget de l'aide MaPrimeRénov' pour accélérer les rénovations d'ampleur, la loi de finances 2024, publiée le 30 décembre 2023 au Journal officiel, contient d'autres dispositions financières et fiscales pour soutenir les propriétaires et les bailleurs sociaux dans leurs projets de réhabilitation énergétique des logements.
Dispositif « seconde vie » pour les HLM, prolongation de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou réforme du prêt avance mutation rénovation pour les propriétaires… Ces mesures à retenir se retrouvent dans l'article 71 de la loi de finances.
Seconde vie des logements sociaux
Le texte pérennise ainsi le dispositif « seconde vie » visant à favoriser la réhabilitation lourde du parc locatif social ancien. Il est ouvert aux logements de plus de quarante ans, présentant une étiquette énergétique E, F ou G (passoires thermiques) avant travaux et devenant ensuite très performants, en atteignant la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, il s'agira de respecter des critères de performances énergétiques minimales fixés par décret.
Ce dispositif offre aux bailleurs sociaux le bénéfice d'un taux de TVA à 5,5 % (2,1 % en Outre-mer) sur l'ensemble des travaux réalisés, et d'une exonération de taxe foncière semblable à celle consentie pour la production neuve. Cette exonération durera 15 ans pour les demandes d'agrément déposées avant le 1er janvier 2024, et 25 ans pour les demandes déposées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026. L'exonération de taxe foncière sera aussi compensée par l'État à travers un prélèvement sur recettes. Ces opérations de rénovations pourront également accéder à des prêts de la Caisse des dépôts d'un taux et d'une durée similaires à ceux destinés à la construction neuve. Un décret déterminera les situations et les conditions dans lesquelles le respect de tout ou partie de ces critères n'est pas une condition d'éligibilité au taux réduit, lorsqu'il y a incompatibilité avec les contraintes architecturales, risque sur l'intégrité du bâti, etc.
Éco-PTZ prolongé et plus accessible
L'éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique est aussi prolongé pour les propriétaires et les syndicats de copropriété jusqu'au 31 décembre 2027. Le texte porte le plafond des avances remboursables pouvant être émises à 50 000 euros lorsque l'éco-PTZ est couplé à l'octroi de Ma Prime Rénov'. S'ajoute la possibilité de souscrire un éco-PTZ complémentaire, quelle que soit la nature des travaux financés au moyen de l'avance initiale, dans un montant maximum de 30 000 euros. Les sociétés de tiers-financement peuvent en outre distribuer l'éco-PTZ ainsi que l'éco-PTZ copropriétés.
Par ailleurs, la loi de finances 2024 permet aux syndicats de copropriété de coupler l'éco-PTZ avec le bénéfice de MaPrime Rénov' Copropriétés. Dans ce cadre, le plafond des avances remboursables est porté à 50 000 euros et les conditions d'octroi de ces dernières sont assouplies. De même, l'assemblée générale d'une copropriété peut voter la souscription d'un éco-PTZ copropriétés au nom du syndicat des copropriétaires, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux d'amélioration de la performance énergétique financés par ce prêt.
Les nouvelles modalités des éco-PTZ ne s'appliqueront qu'aux offres de prêts émises à compter d'une date fixée par décret, et au plus tard à partir du 1er avril 2024.
Réforme du prêt avance mutation
Depuis le 1er janvier 2024, deux changements sont également opérés concernant le prêt avance mutation (PAM), un prêt hypothécaire. Il était réservé jusqu'ici aux ménages modestes, propriétaires du logement qu'ils occupent à titre de résidence principale. Son remboursement s'effectue lors de la mutation du bien.
D'une part, il n'existe plus désormais de conditions de ressources pour être éligible à la garantie des prêts avance mutation par le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE). La loi de finances inclut aussi, dans le montant financé par le PAM, les frais liés à l'inscription d'une hypothèque.
D'autre part, le texte met en œuvre un nouveau dispositif du PAM ne portant pas intérêts (PAM à taux zéro), ainsi que du crédit d'impôt, dont bénéficient les établissements bancaires dans ce cadre, pour les offres émises entre le 1er septembre 2024 et le 31 décembre 2027.
Dans le cadre du PAM à taux zéro, celui-ci pourra être consenti, sous conditions de ressources, aux personnes physiques à raison des travaux de rénovation énergétique réalisés dans le logement, achevé depuis plus de deux ans, qu'elles occupent à titre de résidence principale. Il sera plafonné à 50 000 euros par logement. Cependant, il ne pourra pas être cumulé avec un PTZ ou un-éco-PTZ au titre des mêmes travaux. Un décret précisera les conditions d'attribution de ce prêt.
Prolongation du « Denormandie dans l'ancien »
Par ailleurs, le dispositif fiscal « Denormandie dans l'ancien » (article 72 de la loi de finances 2024) est aussi prolongé jusqu'au 31 décembre 2026. Ce dispositif permet d'attribuer une réduction d'impôt sur le revenu aux propriétaires qui achètent un logement ancien à rénover - notamment sur le plan énergétique - pour le mettre ensuite en location. Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Extension du crédit d'impôt rénovation en Outre-mer
Enfin, l'article 78 de la loi de finances étend notamment le dispositif « Girardin » à l'ensemble des territoires d'Outre-mer, pour toute demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2024. Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour le financement de la rénovation de logements anciens pour le compte de bailleurs sociaux ultramarins.
